Tire suas dúvidas sobre locatário, locador e a Lei do Inquilinato


A Lei do Inquilinato (Lei Federal nº 8.245/91) dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Ela contém regras que tornam essa relação contratual mais segura, conferindo direitos e deveres ao locador e ao locatário. Tamanha importância resultou nesse texto, que se propôs a esclarecer os principais pontos da Lei.

 

As regras da Lei do Inquilinato

 

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A tutela das relações entre locador e locatário se dá por meio das regras previstas na também chamada Lei de Locação de Imóvel Urbano.

Quanto aos pontos gerais, ela trata sobre locação e sublocação, aluguel, deveres do locador e do locatário, garantias locatícias, dentre outros assuntos.

De forma mais específica, a Lei do Inquilinato discorre sobre as locações residenciais, para temporada, e não residenciais. No que diz respeito aos procedimentos, fala sobre as seguintes ações: despejo, consignação de aluguel e acessórios da locação, renovatória e revisional de aluguel.

 

Locador e locatário

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O locador é aquele que, mediante pagamento (aluguel), cede ao locatário o uso e gozo de seu imóvel. Em geral, o locador é o proprietário do imóvel, e poderá ter a locação intermediada por corretor ou imobiliária.

O locatário é quem tem interesse em alugar, temporariamente e de forma onerosa, um local.

 

Deveres das partes

Além de zelar pelo bom cumprimento do contrato, as partes são obrigadas, por lei, a adotar ações para que o uso e gozo do imóvel se dê conforme as expectativas.

Alguns exemplos de deveres do locador:

  • Entregar ao locatário o imóvel alugado em bom estado;
  • Garantir, durante a locação, o uso pacífico do imóvel;
  • Responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
  • Pagar impostos e taxas que incidam sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
  • Pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Já o locatário é obrigado a:

  • Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação;
  • Usar o imóvel conforme sua destinação e zelar por ele;
  • Entregar o imóvel, quando finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo deteriorações comuns;
  • Pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
  • Cumprir a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
  • Pagar as despesas ordinárias de condomínio.

 

Contrato de locação

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É o instrumento que regula a relação entre locador e locatário.

Apesar de a lei não prever a obrigatoriedade de ser ter um contrato de locação escrito, a prática confere mais segurança e direitos legais.

 

Valor de aluguel

Locador e locatário podem convencionar livremente o valor do aluguel, sendo comum observar critérios de reajustes. Da mesma forma, podem fixar, de comum acordo, um novo valor para o aluguel, e inserir ou modificar cláusula de reajuste. Se, porém, após 3 anos de vigência do contrato, as partes não acordarem sobre um novo valor reajustado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, para ajustá-lo ao preço de mercado.

O aluguel deve ser cobrado no dia estipulado no contrato, e não poderá o locador exigir o pagamento antecipado do aluguel, salvo se a locação não estiver garantida ou no caso de locação para temporada.

 

Garantias

O locador pode exigir do locatário, na ocasião do contrato, algumas modalidades de garantia, como caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Entretanto, a lei permite apenas um dos tipos num mesmo contrato de locação.

 

Sublocação

A relação contratual original se dá entre as partes que assinaram o contrato de locação. Porém, a Lei do Inquilinato permite que o locatário alugue o imóvel, desde que haja consentimento prévio e escrito do locador, que terá 30 dias para manifestar formalmente a sua oposição.

 

A Lei do Inquilinato regulamenta a relação entre locador e locatário, evitando, assim, possíveis conflitos surgidos no contrato. É uma norma que deve ser conhecida pelos síndicos e condôminos, para que ajam sempre dentro da lei.