Pesquisar imóveis na internet, visitá-los, acertar os termos do contrato e concretizar a transação. Essas etapas de uma compra e venda de imóvel são conhecidas por todos, mas quando se deixa de tomar alguns cuidados, pode acontecer de ele vir com dívida de condomínio. E agora? Como proceder nesses casos? São mais comuns do que se imagina!
O responsável pelas dívidas do imóvel
Apesar de parecer uma situação injusta, aquele que adquire o imóvel com dívida de condomínio se torna o responsável por ela. Isso porque os ônus e bônus acompanham a propriedade, não o proprietário. “Mas se a dívida disser respeito ao período do proprietário anterior”? Ainda assim, a responsabilidade será do atual dono do imóvel.
A única maneira de se livrar da dívida é se houver uma cláusula específica no contrato de compra e venda, dizendo que o vendedor do imóvel (atual proprietário) reconhece a dívida e pagará por ela no momento de seu vencimento.
O papel do síndico
Imagine que um prédio residencial resolva efetuar obras na sua estrutura, sendo elas aprovadas em assembleia de condôminos, que participarão do rateio no valor determinado. Um dos proprietários vende seu imóvel com a dívida relativa à reforma em aberto, e o atual proprietário alega que não reconhece a dívida, e por isso não pagará.
Em uma situação como essa, o síndico deve tentar meios extrajudiciais para resolver o impasse, uma vez que o devedor é um vizinho. Pode adotar notificações extrajudiciais e acordos para tentar obter o pagamento do atual proprietário, mas não pode deixar a dívida acumular por muito tempo. Após a terceira parcela, já é preciso considerar outras soluções.
Ação de cobrança de condomínio
Por ser o representante ativo e passivo do prédio, o síndico, caso não haja resolução por meio extrajudiciais, deve entrar com uma ação de cobrança de condomínio contra o dono do imóvel (proprietário registrado no Cartório). Isso porque, conforme artigo 1.345 do Código Civil, “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”.
Como se prevenir para não comprar imóvel com dívida de condomínio
O desejo de comprar um imóvel não pode se sobrepor aos cuidados que se deve ter ao adquiri-lo. Por isso, previna-se para não comprar imóvel com dívida de condomínio por meio das seguintes ações:
- Confirme, no Cartório de Registros de Imóveis, se o vendedor é o proprietário;
- Solicite, no Cartório de Registro de Imóveis, uma Certidão de Ônus Reais;
- Solicite as certidões do proprietário que está vendendo seu imóvel, para verificar a existência de ações cíveis, fiscais ou trabalhistas;
- Peça ao proprietário uma certidão ou declaração de quitação de débitos e despesas condominiais, e, no caso de recusa, dirija-se ao síndico ou à administradora;
- Se houver alguma dívida existente, insira no contrato uma cláusula expressa nesse sentido, com os valores e as datas de vencimentos, dizendo que o vendedor se obriga a pagar pelas dívidas no momento oportuno;
- Peça ao mediador da transação (advogado ou corretor) que retire as mesmas certidões relativas ao condomínio, para concluir se há ou não alguma dívida em aberto.
- Consulte as atas dos últimos anos para verificar se há orçamento para gastos futuros, como reformas.
Tomando esses cuidados, é pouco provável que uma transação envolva um imóvel com dívida de condomínio. Se acontecer, entretanto, o síndico deve estar atento a qualquer situação que possa prejudicar o bom funcionamento do prédio, valendo-se de uma ação de cobrança quando necessário.
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