Condômino inadimplente: o que o síndico pode fazer?


Se existe uma dor de cabeça incômoda para o síndico é o condômino inadimplente. A situação chega a ser constrangedora e pode afetar o bom andamento das ações a serem tomadas em prol da coletividade do condomínio.

Mas o que o síndico pode fazer a respeito?

 

Separamos um pequeno guia para o síndico lidar com a inadimplência, veja a seguir!

 

O condômino inadimplente e o novo CPC

O Código de Processo Civil (CPC) é uma lei (Lei nº 13.105/2015) que regula alguns procedimentos e processos judiciais no Brasil, e sua nova versão entrou em vigor no início de 2016, modificando antigas regras com o intuito de dar mais celeridade aos processos no Poder Judiciário.

 

Uma regra modificada foi a inclusão, como título executivo extrajudicial, do crédito documentalmente comprovado referente às contribuições de condomínio edilício (ordinárias ou extraordinárias).

 

Mas o que significa isso? Que a cobrança será feita com maior rapidez, como explicaremos logo abaixo!

 

Como proceder para cobrar os valores atrasados?

condômino inadimplente como cobrar

 

A primeira medida do síndico é enviar uma carta ao inadimplente após a data de vencimento da contribuição para cobrar o pagamento, solicitando a regularização da situação.

Para manter uma boa vizinhança, propor um acordo com o condômino para o pagamento dos débitos atrasados é uma opção interessante.

 

Porém, se a tentativa não prosperar e a inadimplência se estender por mais de 3 meses, a única saída é acionar juridicamente, uma vez que outros condôminos estão sendo prejudicados pelo atraso nos pagamentos.

 

Com o novo CPC, o boleto condominial tornou-se título executivo extrajudicial, o que significa que ele pode ser executado diretamente, sem passar pelos trâmites burocráticos dos processos judiciais comuns.

 

Em alguns estados, como São Paulo e Rio de Janeiro, é permitido o protesto dos boletos vencidos, com o cadastramento do inadimplente no serviço de proteção ao crédito.

 

Ação de cobrança de condomínio: como fazer?

Em etapas, para entrar com a ação de execução:

 

  1. Síndico apresenta documentos que comprovam o débito e sua condição de representante do condomínio: boleto condominial, convenção de condomínio, atas que aprovaram as despesas condominiais, e ata de eleição de síndico;
  2. Demonstrar débito atualizado e corrigido (correção monetária e juros de mora) até a data de propositura da ação, que deve apresentar a qualificação do devedor;
  3. Demonstrar a data de vencimento do pagamento da mensalidade;
  4. Pedir a citação do devedor e requerer a intimação de terceiros (usufrutuário, credor pignoratício ou hipotecário);
  5. Indicar bens à penhora ou o próprio imóvel sendo o caso;
  6. Juiz citará os devedores para quitarem a dívida em 3 dias, senão poderão ter seus bens penhorados.

 

Caso não haja provas suficientes do débito, será necessário entrar com uma ação comum, que passará por todos os trâmites até chegar na decisão judicial para, só depois, executar o débito para receber o crédito.

 

As possíveis restrições ao inadimplente

Conforme o Código Civil, o condômino tem o direito de votar nas deliberações da assembleia e delas participar se estiver quite com suas obrigações condominiais (veja os direitos e deveres dos condôminos em nosso post).

Pode-se inferir, então, que o inadimplente não pode votar em assembleia se não efetuar o pagamento da mensalidade do condomínio.

Apesar disso, há decisões judiciais que permitem a participação e o voto quando se tratar de deliberação que aumente substancialmente o valor da taxa mensal.

 

O condômino inadimplente que não pagar a contribuição é sujeito aos juros estabelecidos na convenção de condomínio ou, se esta nada disser, aos juros de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito.

 

Algumas decisões judiciais têm entendido que o inadimplente reiterado, por meio de deliberação de três quartos dos condôminos, pode ser constrangido a pagar uma multa que corresponda até 5 vezes o valor da contribuição condominial.

 

Por outro lado, a lei permite ao condômino o uso das áreas comuns (salão de festas, áreas de lazer etc.) e não detalha proibições em situações de inadimplência, devendo a situação ser analisada em cada caso.

 

Com essas informações, o síndico é capaz de proceder à cobrança de débitos do condômino inadimplente sem maiores complicações!