Convenção de condomínio: o que é e para que ela serve?


A convenção de condomínio é um dos documentos mais importantes de um edifício. Sem ela, seria impossível traçar normas mais adequadas à realidade de cada local. Sua importância é tão grande que resolvemos escrever o presente texto para explicar tudo sobre ela. Se você não a conhece, o momento de conhecê-la é agora!

 

O que é convenção de condomínio?

Convenção de condomínio ou estatuto do condomínio é o conjunto de normas do condomínio, elaborado quando os moradores começam a ocupar o edifício, e destinado aos condôminos e inquilinos. É uma das leis condominiais, hierarquicamente inferior ao Código Civil (lei federal) e não pode contrariar nenhuma disposição legal municipal, estadual ou federal.
O Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/2002) possui normas sobre a propriedade e sobre o condomínio. Alguns pontos abordados por ele são definição e registro do condomínio edilício, direitos e deveres dos condôminos, administração e extinção do condomínio, entre outros. Sempre que a convenção dispuser sobre esses assuntos, deverá estar em conformidade com o Código.

 

Registro da convenção

A convenção deve ser subscrita por, no mínimo, dois terços dos titulares das frações ideais, e deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis para valer contra  terceiros. O registro é importante para obrigar titulares, possuidores e detentores a respeitá-la. O síndico, sempre que possível, deve oferecer uma cópia da convenção aos novos moradores para que eles tenham ciência das regras às quais se submeterão.
O registro da convenção é realizado pela construtora responsável pelo edifício.

 

O que deve constar no estatuto do condomínio?

convenção de condomínio estatuto do condomínio

De acordo com os artigos 1.332 e 1.334 do Código Civil, o estatuto do condomínio deve conter:

  • Discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
  • Determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
  • Finalidade das unidades;
  • Valor e forma de pagamento das despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
  • Administração;
  • Questões sobre as assembleias (competências, forma de convocação e quorum de deliberações);
  • Sanções aos condôminos ou inquilinos;
  • Regimento interno.

 

Como alterar a convenção do condomínio?

O estatuto do condomínio deve ser alterado sempre que se tornar desatualizado com a legislação brasileira. Frequentemente, vemos mudanças nas leis, inclusive no Código Civil, que é o guia da convenção. Alguns estatutos, inclusive, foram feitos antes da entrada em vigor do Código (2002), e podem conter disposições obsoletas.
O síndico que perceber que a convenção do condomínio está desatualizada, seja anterior ou não  ao Código Civil, deve convocar uma assembleia de condôminos para expor a necessidade de se corrigir as disposições da lei  condominial. A alteração da convenção de condomínio depende da aprovação de ⅔ dos votos dos condôminos.
Após aprovar a alteração, a convenção deverá ser novamente registrada. Neste caso, a incumbência é do responsável legal pelo condomínio, que pode ser o síndico ou a administradora. É importante contar com o auxílio de um advogado especialista no ramo para a função.

A convenção de condomínio é uma lei condominial importante para regular as relações entre os moradores (direitos e deveres) e entre estes e o edifício. Disposições sobre síndico, Conselho Fiscal, assembleia geral e outros atores da administração também constam nela.

Para saber mais sobre as leis condominiais, veja nossos posts sobre o assunto!