Post atualizado em 17 de maio de 2019.
Imagine que um edifício, construído há 30 anos, precise de reformas. Entre tantas necessidades, sempre surge o assunto sobre a fachada do prédio e, muito comumente, surgem dúvidas acerca do que vem a ser isso.
No post de hoje, vamos esclarecer o que é considerado fachada de prédio, seus tipos e como alterá-la!
Fachada de prédio
Fachada é tudo aquilo que compõe a área visível das faces de um imóvel, o que resulta num conjunto visível harmonioso. Ela pode ser:
- Fachada externa: frente, laterais e fundo do prédio;
- Fachada interna: corredores e portas dos apartamentos, garagem e outros espaços de área comum.
Tudo aquilo que compõe a estrutura de um edifício é considerado parte da fachada: paredes externas, esquadrias, vidros, portas, janelas, sacadas, portões de garagem.
Alteração da fachada
Para se alterar uma fachada, ou seja, mudar fisicamente a estética ou projeto arquitetônico do edifício, deve-se seguir regras e padrões estabelecidos na convenção de condomínio ou em seu regulamento interno.
Essa regra vale tanto para condomínios verticais como para condomínios horizontais. As alterações dependem das disposições nas leis condominiais internas e, na ausência delas, de deliberação em assembleia.
Há, ainda assim, duas situações que podem causar dúvidas em condomínios horizontais.
A primeira diz respeito à pintura das paredes externas. Ela costuma ser proibida quando houver um planejamento arquitetônico para a cor das unidades.
A outra questão diz respeito às alterações nas calçadas, que, se não estiverem explícitas na convenção ou no regimento interno, também dependem de consulta em assembleia.
E não se pode confundir o condomínio horizontal com loteamentos fechados.
No loteamento, o interessado compra um terreno demarcado, sem construção, e poderá construir ou modificar sua casa a qualquer tempo. Bastaria aprovação pela associação de proprietários e pela municipalidade, não havendo necessidade de aprovação dos demais proprietários do loteamento.
Entenda:
E como se dá a alteração da fachada?
Como fazer para alterar?
A lei condominial estabelece como é feita a padronização dos espaços, indicando materiais, cores e todo o necessário para manter uma harmonia estética.
Cabe lembrar que um dos deveres do condômino é não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas.
Considerando que as permissões e proibições em relação ao condomínio estão em sua convenção, as alterações em relação à fachada também deveriam constar neste documento. Porém, apesar de ser a situação ideal, não é a mais comum.
Para resolver a situação, é preciso, então, convocar uma assembleia com todos os condôminos para debater as possíveis alterações, documentando as soluções e as decisões para evitar qualquer litígio posterior.
O quórum para aprovar alteração na fachada é a unanimidade dos condôminos. Esse quórum não foi mencionado no Código Civil, mas foi estabelecido pela Lei de Condomínios (Lei nº 4.591/64).
Inclusive, esse ponto gera discussões sobre a aplicabilidade do quórum, apesar de os tribunais brasileiros o utilizarem.
Se o condômino resolve alterar a fachada do prédio por conta própria, o síndico pode notificá-lo sobre a situação, requisitando que se proceda aos ajustes necessários para restabelecer o padrão condominial.
Se a notificação não surtir efeito, poderá ser aplicada a multa prevista na convenção ou, na ausência de previsão, a multa estabelecida no Código Civil (art. 1.336, §2º).
Caso a questão não seja resolvida, é possível acionar a Justiça para que a alteração seja desfeita.
O síndico do condomínio deve obedecer ao prazo geral de prescrição, que é de 10 anos, estabelecido no Código para ajuizar a ação contra o condômino.
O que é considerado alteração de fachada de prédio?
Quando se fala de alteração de fachada de prédio, há muita divergência sobre o que pode ser alterado apenas com unanimidade de votos.
Alguns exemplos reais:
- Fechamento com vidro da sacada: a colocação de vidros incolores com o mínimo de esquadria, desde que aprovada em assembleia, não é alteração de fachada. Porém, se o condômino colocar cortinas junto aos vidros, configurará alteração na fachada externa, sendo necessária unanimidade de votos.
- Troca de porta do apartamento: por comprometer a estética da fachada interna, é preciso unanimidade de votos. Há locais, porém, que permitem a padronização por andar.
- Telas de proteção: sua colocação não precisa ser decidida em assembleia, por ser um item de segurança, mas a cor da tela sim.
É muito difícil determinar o que é alteração de fachada, visto que há uma infinidade de possibilidades.
A ideia principal é entender que o condomínio é uma coletividade. Por isso, caso o morador queira realizar uma alteração, deve comunicar ao síndico para levar a ideia à assembleia, que é quem definirá se determinada medida é ou não alteração de fachada.
No caso das sacadas, é preciso ter em mente a padronização e a manutenção da valorização do edifício. Então, a ideia é evitar que cada morador feche sua varanda de uma forma.
E isso inclui alterações no piso, nas paredes, no forro, a troca de portas de correr, a colocação de cortinas e persianas nos vidros das sacadas.
Os guarda-corpos, por exemplo, são partes externas e visíveis da varanda, e sua manutenção é responsabilidade do condomínio.
E o ar condicionado split? Sua colocação traz discussões no condomínio.
A unidade condensadora (local onde fica o compressor do ar condicionado) fica em um local externo (terraço). Para colocar o condensador, é preciso definir um padrão no condomínio.
Em geral, tem-se optado por um local discreto, como o chão da varanda.
Jurisprudência sobre fachada de prédio
Diante de tantas indefinições sobre fachada de prédio, muitos condôminos e síndicos procuram as orientações dos nossos tribunais. Porém, as dúvidas permanecem, uma vez que as análises são feitas caso a caso de forma bem subjetiva.
Há julgadores que seguem estritamente o que diz a lei, sem se importarem com o caso concreto, enquanto outros pensam na vida condominial de forma mais prática, entendendo que a estética da edificação é mais subjetiva.
Em geral, os magistrados permitem alterações que visam a proteção e o bem-estar dos moradores. Isso porque a proteção à vida é um bem maior do que a estética arquitetônica.
Grades, portões, portas, janelas, ar condicionado podem estar relacionados à segurança e saúde. Por exemplo, um morador obeso pode não passar na porta padrão do condomínio, e a Justiça entende que há justificativa para modificá-la.
Da mesma forma, a instalação de ar condicionado em cidades litorâneas.
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