O que pode e o que não pode em um condomínio residencial?


Viver em um condomínio residencial pressupõe aceitar diversas regras estabelecidas pelas leis condominiais (Convenção e Regimento Interno) e pelo Código Civil Brasileiro. Alguns moradores se excedem em suas atitudes com os outros condôminos e com o prédio, e podem ser multados por isso. Mas afinal, o que pode e o que não pode em um condomínio residencial?

 

Condomínio residencial

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Antes de iniciar a construção de um prédio, a construtora registra uma minuta de convenção condominial e de regimento interno no Cartório de Registro de Imóveis. Nesses documentos, já está especificado a destinação do condomínio, e o poder municipal expede um alvará para sua construção já com o tipo de edificação que será construída naquele local.

 

No Brasil, existem três principais tipos de condomínio no Brasil: residencial, comercial e misto.

 

O condomínio residencial é utilizado estritamente para moradia. O condomínio comercial destina-se à exploração da atividade em comércio ou indústria. O condomínio misto é a mistura dos dois anteriores, e incorpora imóveis comerciais e residenciais na mesma área.

 

Permissões e proibições

O Código Civil estabelece normas gerais para o condomínio edilício.

 

Os documentos mais importantes são a Convenção Condominial e o Regimento Interno, que estabelecem normas de conduta para os condôminos.

 

Em resumo: as permissões e proibições variam conforme cada condomínio, uma vez que cada edifício tem suas leis condominiais, que estão sempre de acordo com o Código Civil.

 

Atividade profissional em condomínio residencial

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Um dos deveres do condômino (art. 1.335 do Código Civil) é “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”.
Considerando essa norma, como ficaria um morador que exerce sua atividade profissional em sua unidade residencial? Márcio Rachkorsky, membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OABSP, diz que apenas com análise caso a caso é possível permitir ou proibir a atividade.

 

Os tribunais também não tem um posicionamento único, mas das decisões judiciais podemos concluir que:

  • O exercício da atividade profissional não pode estar proibido na convenção ou no regimento interno do condomínio;
  • Se as leis condominiais forem omissas, a atividade é permitida desde que: não onere os moradores, não ponha em risco sua segurança e não incomode o sossego de todos.

 

Locação de vaga de garagem

O Código Civil (art. 1.331, §1º) é bastante claro quanto ao tema: a locação de vaga de garagem só é permitida se houver autorização expressa na convenção de condomínio.

Se for o caso, a preferência é dos proprietários (e depois, dos outros condôminos), desde que ofereçam condições iguais (art. 1.338).

 

Locação de temporada e “repúblicas”

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O condômino que aluga sua unidade deve respeitar as regras de não modificar a destinação da unidade e não a utilizar de maneira prejudicial ao sossego e segurança dos demais.

 

Dito isso, pouco importa se a locação for convencional ou de temporada, uma vez que ambas são permitidas.

As leis condominiais não podem, inclusive, estabelecer norma em sentido contrário, porque estariam violando o direito constitucional de livre disposição da propriedade.

 

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Situação semelhante se daria com as “repúblicas”, muito comuns em cidades universitárias. Porém, nesse caso, há algo que poderia dar ensejo à proibição: se a “república” incomodar o sossego e a segurança dos moradores, poderá ser proibida.

Preferencialmente, deve constar na convenção ou no regimento interno tal proibição.

 

Ficou alguma dúvida sobre as permissões e proibições em condomínios residenciais? Veja quais são as principais regras de condomínio!