O condomínio de casas é um tipo condominial recorrente no Brasil. No entanto, o Código Civil não trouxe regras específicas para ele.
Assim, aplica-se a este tipo condominial as mesmas disposições aplicáveis aos condomínios de edifício.
Como nestes, no condomínio de casas, existe uma parte privativa construída ou edificada que é de propriedade exclusiva.
Há, também, a co-propriedade sobre as partes de uso comum, destinadas a todos os condôminos, na proporção de sua fração ideal.
Mas como instituir condomínio de casas? Veja neste post.
Como instituir condomínio de casas?
A instituição de condomínio é o ato por meio do qual o dono do imóvel o transforma em diversas unidades autônomas.
O imóvel único se divide em vários imóveis, independentes entre si.
Cada um deles corresponde a uma fração ideal no terreno e nas áreas comuns.
Com a instituição, o empreendimento passa por um processo próprio de documentação e registro.
E como instituir condomínio de casas?
Fazer o registro no Cartório de Imóveis
As casas foram construídas e ocorreu sua averbação.
E agora?
O primeiro passo para instituir condomínio de casas é fazer o registro no Cartório de Imóveis.
Recomenda-se consultar o cartório local para ver a documentação necessária.
No entanto, em geral, são requisitados:
- Certidão da Prefeitura relativa à conclusão da obra: contém especificações do empreendimento que deve ser averbado (área construída de cada casa, quantidade e numeração das unidades autônomas, número de pavimentos);
- Habite-se;
- Certidão Negativa de Débito do INSS referente à obra;
- Projetos arquitetônicos de construção aprovados;
- Memorial de instituição de condomínio edilício e individuação assinado por todos os proprietários e pelo profissional responsável pelos cálculos (com número de inscrição no CREA).
- Quadros de áreas e de custo de construção das unidades autônomas;
- ART – CREA;
- Licença de instalação ou isenção da Secretaria de Meio Ambiente Municipal;
- Convenção de condomínio.
No memorial de instituição, deve conter a qualificação dos proprietários (e cônjuges, se houver), a descrição completa da gleba, a indicação do registro imobiliário correspondente (número da matrícula), a descrição das unidades autônomas (número da casa, de pavimentos, tipo de construção, descrição do terreno, área construída da casa, área proporcional nas áreas comuns, área total e fração ideal de terreno e das coisas comuns) e a indicação das áreas de uso comum.
Obediência à lei municipal de parcelamento do solo
Para instituir condomínio de casas, os interessados devem obedecer à lei municipal de parcelamento do solo.
Em alguns municípios, há previsão expressa acerca da possibilidade de instituir condomínio de lotes e casas.
É necessário, portanto, verificar a lei aplicável à sua localidade.
Veja alguns exemplos de disposições que podem constar em leis municipais que tratam de instituir condomínio de casas:
- Não se admite a constituição de condomínio de casas abrangendo mais do que a área correspondente a dois quarteirões;
- É obrigatória a instalação de redes e equipamentos para o abastecimento de energia elétrica, água potável, iluminação das vias condominiais, redes de esgotos sanitários, drenagem pluvial e obras de pavimentação e tratamento das áreas de uso comum.
Algumas disposições da Lei de Condomínios (Lei nº 4.591/64) também podem ser adotadas pelas leis municipais, caso não contrariem o Código Civil.
É possível instituí-lo com as casas já construídas?
Instituir condomínio de casas já existentes é algo que não está previsto nas leis brasileiras.
Considerando que a finalidade da instituição de condomínio é individualizar e caracterizar as unidades autônomas de um terreno, não faria sentido os vizinhos se unirem e instituírem condomínio.
Aliás, eles estão ligados por vias públicas, recebendo toda a estrutura de rede elétrica e de água fornecida pelo poder público.
Esses elementos não poderiam se tornar áreas comuns aos condôminos somente.
Algo mais viável seria o loteamento.
No entanto, o ideal é consultar um especialista no assunto para ver a possibilidade.
Instituir condomínio de casas depende de obediência à lei municipal e registro no Cartório de Imóveis.
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