As obras no condomínio acontecem por vários motivos. Há situações em que o reparo é necessário. Em outros momentos, a obra se destina somente ao embelezamento.
Quando é uma obra do próprio condomínio, que ocorre em área comum, ela deve passar pela aprovação em assembléia, obedecido o quórum relativo a cada tipo.
Há, também, as obras no condomínio que ocorrem nas unidades, conforme o desejo dos proprietários.
O que se deve observar em todo o caso é se as obras no condomínio não colocam em risco uma unidade específica ou prejudicam um morador em especial.
Como proceder diante dessas situações? Confira!
Verificar a regularidade das obras no condomínio
Uma obra no condomínio que não obedece às normas técnicas é considerada irregular. E essa irregularidades podem dar ensejo ao embargo.
Normalmente, os responsáveis por embargar uma obra são o síndico e o poder público.
Se o síndico verificar que a obra está irregular, prejudicando o condomínio ou algumas unidades, poderá embargá-la, conforme a NBR 16.280 da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas.
No entanto, qualquer cidadão (inclusive moradores ou condôminos) pode denunciar a irregularidade nos órgãos competentes ou na prefeitura.
Essa denúncia vale também para as obras ocorrentes em propriedade privada, como os condomínios.
Após a denúncia, o poder público e/ou os órgãos fiscalizadores analisarão a obra para verificar se ela cumpre as legalidades. Se não cumprir, poderá embargá-la.
Verificar a legalidade das obras no condomínio
As obras no condomínio devem obedecer aos preceitos constantes não só nas normas técnicas, mas também no Código Civil.
Quando falamos das modificações em áreas comuns, existem algumas regras previstas nas leis brasileiras, como:
- Para mudar a destinação de uma área comum, é preciso aprovar a mudança em assembleia;
- Não é possível realizar obras que comprometam a segurança da edificação.
Uma dos deveres dos condôminos (que também deve ser respeitado pelo síndico) é não utilizar suas partes de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos demais.
Isso significa que as obras no condomínio devem obedecer a um projeto que minimize ao máximo esses riscos.
Sabe-se que reformas sempre alteram a rotina da coletividade, trazendo certo transtorno aos moradores, especialmente àqueles que se situam mais próximos à área reformada.
No entanto, é fundamental que o projeto seja concebido de forma a não atrapalhar ninguém no exercício de seu direito de propriedade, principalmente aqueles que moram nos primeiros andares.
Aprovação em assembleia
Quanto à regra de aprovação em assembleia, é preciso obedecer ao quórum relativo a cada tipo de obra.
O Código Civil estabelece que a mudança de destinação de uma área comum só pode ser feita com unanimidade dos condôminos.
Na prática, como isso é raro, os condomínios admitem a mudança com aprovação de dois terços, mas isso não deveria ocorrer.
Veja alguns exemplos:
- Construir mais um pavimento de garagem ou instalar piscina (obras de grande vulto que modificam o layout do condomínio): é necessário unanimidade;
- Transformar playground em quadra esportiva (mesma destinação das duas áreas, que é lazer): quórum de dois terços;
- Transformar quadra em garagem: ocorre mudança do uso do espaço, sendo necessária unanimidade;
- Transformar área de circulação (local sem destinação específica) em bicicletário: quórum de dois terços.
Quando um condômino se sente prejudicado por obras no condomínio, ele deve verificar a legalidade e a regularidade das obras.
E sempre que essas intervenções em áreas comuns causarem danos à uma unidade, o condomínio deverá responder pelos prejuízos causados.
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