![Fibersals Impermeabilização Definitiva para Condomínios](/assets/static/banner_fibersals.fa0c58d.e1c7861a48936de1961551a527bc577b.jpg)
Viver em um condomínio pressupõe o usufruto de direitos e o cumprimento de obrigações, mas nem todos entendem que cumprir seus deveres contribui para uma convivência harmoniosa. Seja em relação às contribuições condominiais ou em relação à postura em relação às normas de convivência, em muitos casos, a única saída para manter um condômino “na linha” é aplicar multas.
O post de hoje é um pequeno guia sobre elas!
O valor das multas no condomínio
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A convenção de condomínio tem força de lei para os condôminos e estabelece todas as normas relacionadas ao funcionamento do edifício.
Nela, é determinado, entre outras coisas, o valor e o modo de pagamento das despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio e as sanções aos condôminos ou inquilinos.
O valor das multas também é estabelecido em convenção ou regimento condominial e deve ter como referência a contribuição ordinária (mensal).
Porém, na ausência de previsibilidade nas leis internas do condomínio, vale o estabelecido no Código Civil: o não pagamento da contribuição mensal ocasiona multa de até 2% sobre o débito.
Algumas decisões judiciais têm entendido que o inadimplente reiterado, por meio de deliberação de três quartos dos condôminos, pode ser constrangido a pagar uma multa que corresponda até 5 vezes o valor da contribuição condominial.
No caso do condômino antissocial, que gera incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, a multa pode chegar até 10 vezes o valor da contribuição mensal.
Como aplicá-las? Como o síndico deve proceder para cobrá-la?
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O síndico deve ter razoabilidade para aplicar a multa.
Ele deve, antes de tudo, analisar se é um fato isolado ou uma ocorrência reiterada, a gravidade da falta e a natureza do ato.
Se tiver previsão na convenção ou regimento, não há necessidade de convocar assembleia para discutir o assunto; porém, em casos mais graves, para se resguardar, recomenda-se a convocação, inclusive com a presença do transgressor.
Em geral, antes de aplicar a multa, o síndico deve advertir o morador sobre suas faltas, por meio de uma carta escrita que mencione os motivos e fatos pelos quais está sendo advertido.
Deve também avisá-lo que a reincidência ocasionará a aplicação da multa prevista na lei condominial.
Para aplicar a multa, o síndico deve obter provas incontroversas (materiais e testemunhais) das faltas do condômino ou inquilino, para se resguardar e não dar margem a uma ação por danos morais.
É preciso, também, dar ao infrator o direito de defesa antes de aplicá-la, para só então (se for o caso), ratificar a multa.
A primeira multa deve ter um valor reduzido, para que, em caso de reincidência, haja margem para aumentar seu valor.
Casos passíveis de multas no condomínio
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Alguns casos estão previstos no Código Civil, mas se a infração não estiver descrita nas leis condominiais, é interessante convocar uma assembleia para definir as infrações passíveis de multas.
Conforme a lei brasileira, são passíveis de multas os seguintes casos:
- Atraso no pagamento das despesas condominiais ordinárias mensais;
- Realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
- Alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas, por conta própria (veja o que é considerado fachada de prédio);
- Transgredir as normas de boa vizinhança (comportamento antissocial), não dando às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, ou as utilizando de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
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