Viver em um condomínio pressupõe o usufruto de direitos e o cumprimento de obrigações, mas nem todos entendem que cumprir seus deveres contribui para uma convivência harmoniosa. Seja em relação às contribuições condominiais ou em relação à postura em relação às normas de convivência, em muitos casos, a única saída para manter um condômino “na linha” é aplicar multas.
O post de hoje é um pequeno guia sobre elas!
O valor das multas no condomínio
A convenção de condomínio tem força de lei para os condôminos e estabelece todas as normas relacionadas ao funcionamento do edifício.
Nela, é determinado, entre outras coisas, o valor e o modo de pagamento das despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio e as sanções aos condôminos ou inquilinos.
O valor das multas também é estabelecido em convenção ou regimento condominial e deve ter como referência a contribuição ordinária (mensal).
Porém, na ausência de previsibilidade nas leis internas do condomínio, vale o estabelecido no Código Civil: o não pagamento da contribuição mensal ocasiona multa de até 2% sobre o débito.
Algumas decisões judiciais têm entendido que o inadimplente reiterado, por meio de deliberação de três quartos dos condôminos, pode ser constrangido a pagar uma multa que corresponda até 5 vezes o valor da contribuição condominial.
No caso do condômino antissocial, que gera incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, a multa pode chegar até 10 vezes o valor da contribuição mensal.
Como aplicá-las? Como o síndico deve proceder para cobrá-la?
O síndico deve ter razoabilidade para aplicar a multa.
Ele deve, antes de tudo, analisar se é um fato isolado ou uma ocorrência reiterada, a gravidade da falta e a natureza do ato.
Se tiver previsão na convenção ou regimento, não há necessidade de convocar assembleia para discutir o assunto; porém, em casos mais graves, para se resguardar, recomenda-se a convocação, inclusive com a presença do transgressor.
Em geral, antes de aplicar a multa, o síndico deve advertir o morador sobre suas faltas, por meio de uma carta escrita que mencione os motivos e fatos pelos quais está sendo advertido.
Deve também avisá-lo que a reincidência ocasionará a aplicação da multa prevista na lei condominial.
Para aplicar a multa, o síndico deve obter provas incontroversas (materiais e testemunhais) das faltas do condômino ou inquilino, para se resguardar e não dar margem a uma ação por danos morais.
É preciso, também, dar ao infrator o direito de defesa antes de aplicá-la, para só então (se for o caso), ratificar a multa.
A primeira multa deve ter um valor reduzido, para que, em caso de reincidência, haja margem para aumentar seu valor.
Casos passíveis de multas no condomínio
Alguns casos estão previstos no Código Civil, mas se a infração não estiver descrita nas leis condominiais, é interessante convocar uma assembleia para definir as infrações passíveis de multas.
Conforme a lei brasileira, são passíveis de multas os seguintes casos:
- Atraso no pagamento das despesas condominiais ordinárias mensais;
- Realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
- Alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas, por conta própria (veja o que é considerado fachada de prédio);
- Transgredir as normas de boa vizinhança (comportamento antissocial), não dando às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, ou as utilizando de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
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