Taxa condominial: entenda tudo sobre as cobranças do condomínio


As cobranças existentes acerca do condomínio podem ser de diversas naturezas, que vão desde os impostos até os gastos pessoais. Porém, para uma boa administração, é preciso efetuar a cobrança da taxa condominial. Preparamos esse post para que você entenda como é feito o cálculo dela, quando o ajuste acontece e quando ocorre cobrança abusiva.

 

A taxa condominial

De forma simples, a taxa condominial é o valor cobrado de cada condômino para arcar com as despesas condominiais, referentes às áreas comuns do condomínio (serviços, manutenção e melhorias). As despesas relativas às partes de uso exclusivo de um condômino ou mais não entram no rateio das quotas condominiais.

Em geral, as despesas do condomínio são pagas por rateio entre os condôminos, conforme previsão na convenção. Ela pode estabelecer o modo que julgar mais adequado, sendo as mais comuns o rateio por fração ideal, por unidade ou a mistura das duas formas.

 

Cálculo

A convenção de condomínio pode estabelecer a seguinte forma de cálculo da taxa condominial:

  • Fração ideal: cálculo feito baseado no tamanho da propriedade privada (apartamento, cobertura ou loja). Se o proprietário possui uma fração maior (uma cobertura, por exemplo), pagará uma fração proporcionalmente maior de despesas.
  • Unidade: fração igual para todos. Cada unidade, independentemente de seu tamanho, pagará o mesmo do que qualquer outra.
  • Forma híbrida: para alguns casos, é aplicado o rateio por fração ideal; em outros, o rateio por unidade. Um exemplo comum nos condomínios é dividir as despesas ordinárias (manutenção, obras necessárias e de conservação) por unidade e as despesas extraordinárias (agregam valor de investimento) por fração ideal.

Apesar de existirem essas três formas de cálculo da taxa condominial, o que vale é o que a convenção de condomínio expressamente instituir. O Código Civil prevê que a forma de rateio será a de fração ideal, mas dá a prerrogativa de prever regra diferente da que propõe. Desse modo, deixa à vontade que cada condomínio se adeque da forma que achar mais justa para a sua administração.

 

Reajuste da taxa condominial

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A cada início de ano, deve ser convocada uma assembleia para aprovação de contas do ano anterior e da previsão orçamentária do presente exercício. Se as contas a pagar do condomínio estiverem maiores do que no ano anterior, é preciso ajustar a taxa condominial. O ajuste será feito mediante aprovação por maioria dos presentes, e deve garantir uma margem de segurança para o condomínio operar sem problemas, em dia.

Para que o reajuste não seja abusivo, o síndico deve considerar:

  • Histórico de despesas (demonstrativo de despesas do ano anterior);
  • Benfeitorias futuras (recomenda-se separar a taxa condominial mensal e o fundo destinado às melhorias);
  • Inadimplência (inadimplentes prejudicam o dia a dia do condomínio);
  • Situação atual das contas;
  • Dissídios e encargos trabalhistas;
  • Contas passadas de água e luz;
  • Reajuste das despesas e contratos de manutenção;
  • Gastos extras de final de ano.

 

Cobrança de condomínio no contrato de locação

Em um contrato de locação, deve estar explícito o que será de responsabilidade do locador e do locatário. Se o proprietário faz um pacote, de valor determinado, que inclui o valor do condomínio, o aluguel e o IPTU, qualquer alteração na taxa condominial deverá ser paga por ele. Se, por outro lado, o contrato envolver só o aluguel, o inquilino será o responsável por arcar com eventual reajuste na taxa.

As cobranças do condomínio, efetuadas por taxa condominial, devem ser feitas de forma correta, considerando o disposto em convenção de condomínio. Além disso, é importante que o reajuste leve em conta apenas o necessário para cobrir as despesas, para que não seja abusivo. Fique sempre atento a qualquer irregularidade!