airbnb em condomínios aluguel de temporada

AirBnb em condomínios

Veja o que decidiu o STJ sobre proibir um proprietário de alugar sua unidade para curtas temporadas, como AirBnb, em condomínios.

Como funciona o AirBNB em condomínios? É possível proibir um proprietário de alugar sua unidade para curtas temporadas? Esse tema se tornou bastante popular no Brasil nos últimos meses em decorrência de uma decisão judicial.

Afinal, condomínio pode proibir AirBNB?

O condomínio pode proibir AirBnb?

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A questão do AirBnb em condomínios é polêmica, já adiantamos. Por um lado, os proprietários querem exercer seu direito sobre a unidade e torná-la uma fonte de lucro. Por outro, os demais moradores se sentem inseguros com a presença constante de desconhecidos. 

Diante desse impasse, será que o síndico pode proibir AirBnb em condomínios?

A resposta foi dada pelo Superior Tribunal de Justiça em novembro de 2021: sim. O condomínio pode proibir AirBNB.

Decisão do Superior Tribunal de Justiça sobre AirBNB em condomínios

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Em decisão da 3º Turma do STJ, os ministros decidiram que os condomínios podem proibir os proprietários de alugarem suas unidades por uma curta temporada. Em outras palavras, o AirBNB em condomínios, na maior parte das vezes.

A 4ª Turma do mesmo tribunal já tinha decidido no mesmo sentido em abril. Na prática, disseram que a convenção do condomínio pode, sim, prever a proibição a este tipo de locação. 

O julgamento se originou do caso de um condomínio em Londrina (Paraná). Ele aprovou a vedação à locação de unidades por menos de 90 dias, e um dos proprietários acionou a Justiça. 

De acordo com o entendimento majoritário da turma, a vedação pelo condomínio é legal. O argumento é simples: o AirBNB em condomínios (na verdade, este tipo de locação, e não só AirBNB) pode afetar a segurança e o sossego do local em decorrência da alta rotatividade de pessoas.

Além dessa determinação, os ministros pontuaram que o quórum mínimo para deliberar sobre o assunto em uma assembleia condominial seria de dois terços. A deliberação, claro, pode ser a favor ou contra o AirBNB em condomínios, já que a locação residencial por temporada é compatível com a finalidade do imóvel.

Falta de consenso no meio jurídico

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Apesar da decisão do STJ, o meio jurídico se divide sobre o assunto. Afinal, na visão dos demais juristas, o condomínio pode proibir AirBNB? Não há consenso.

De um lado, existem advogados que defendem a decisão do STJ.

Para eles, ela converge com a Lei de Locações (Lei 8.245/1991), privilegiando a destinação original do imóvel. Na visão desse grupo, a locação por meio de plataformas digitais é semelhante à hotelaria. Ou seja, um contrato atípico de hospedagem, incompatível com um condomínio residencial.

Conforme o artigo 1.351 do Código Civil, isso só poderia ser alterado pela unanimidade dos condôminos.

Outro argumento do grupo vai no sentido de compatibilizar o desejo dos condôminos expressados na convenção. O documento traz normas e regras para uma convivência harmoniosa, então deve ser respeitado.

Esses juristas pontuam, ainda, que o direito de propriedade não é absoluto e pode ser restringido em alguns casos.

O outro lado

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Por outro lado, há juristas que apontam que a decisão serve para o caso concreto, mas gera insegurança no mercado. Eles acreditam que isso pode passar a impressão de que a proibição dessas locações ocorre sem critérios.

Além disso, trazem outras questões:

E se a locação menor que 90 dias for ajustada sem o uso de plataforma virtual?

E se o condômino-locador não causar insegurança, risco à saúde ou incômodo?

Condomínios com vocação turística se incluem nesta regra?

Diante dos inúmeros posicionamentos, os juristas acreditam que a questão do AirBNB em condomínios (e as locações por curta temporada) deva ser analisada no Supremo Tribunal Federal.

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O AirBNB em condomínios pode ser permitido ou proibido se assim decidirem ⅔ dos condôminos. O caso ainda suscita muitas dúvidas e pode ser discutido novamente na instância judicial máxima. Vale ficar atento às possíveis novidades!

Ainda tem dúvidas? Deixe seu comentário!


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