Extinção de um condomínio: veja como fazer

Saber como fazer a extinção de um condomínio é essencial para coproprietários que desejam encerrar a comunhão sobre um imóvel. 

Isso pode acontecer por diferentes razões, como venda do bem, compra das partes de outros condôminos ou divisão física da propriedade, quando possível. Além disso, em casos de disputa, pode ser necessário recorrer à Justiça. 

Neste artigo, explicamos o que é esse procedimento. E como fazer a extinção de um condomínio.

O que é a extinção de condomínio?

A extinção de condomínio ocorre quando a propriedade compartilhada deixa de existir. Seja por meio de um acordo entre os condôminos ou por decisão judicial. 

Esse processo garante que cada coproprietário receba sua parte proporcional do valor do imóvel, encerrando a copropriedade.

O Código Civil brasileiro, em seu artigo 1.320, prevê que nenhum condômino é obrigado a permanecer em um condomínio, permitindo a solicitação de extinção a qualquer momento. 

Assim, se não houver consenso entre os coproprietários, a questão pode ser resolvida judicialmente.

Motivos para a extinção de um condomínio

Diversas situações podem levar à necessidade de extinguir um condomínio, incluindo:

• Compra das partes: um dos coproprietários adquire a parte dos demais, tornando-se o único dono do bem;
• Venda do imóvel: todos os condôminos concordam em vender a propriedade e dividir os valores de forma proporcional;
• Divisão física do imóvel: quando possível, a propriedade é separada para que cada condômino fique com uma parte específica;
• Alienação judicial: em casos de conflito, o imóvel pode ser vendido judicialmente para que o valor seja dividido entre os condôminos.

Um exemplo prático: imagine que dois irmãos herdaram um apartamento. Após algum tempo, um deles decidiu vendê-lo enquanto o outro quer mantê-lo. 

Para resolver o impasse, podem extinguir o condomínio: um compra a parte do outro ou, sem acordo, o imóvel é vendido e o valor dividido entre eles.

Outro exemplo seria o de dois amigos que compram um terreno com a intenção de construir casas. Após algum tempo, decidem que não querem mais dividir o espaço. 

Eles podem iniciar o processo de extinção de condomínio para que cada um tenha a posse exclusiva de uma parte do terreno. O que possibilita a construção de uma casa em cada fração.

Leia também: O que é condomínio em multipropriedade?

Como fazer a extinção de um condomínio?

O procedimento para extinguir um condomínio depende se há ou não consenso entre os condôminos. Existem duas formas principais de realizar esse processo:

1. Extinção consensual

Se todos os condôminos estiverem de acordo, o processo de extinção é mais simples e pode ser feito por meio de um ato extrajudicial. As etapas incluem:

Elaboração de uma escritura pública: um documento formalizando a extinção do condomínio é elaborado em cartório.

Pagamento de impostos e taxas: dependendo da forma como o imóvel será transferido, pode ser necessário pagar impostos, como o ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis).

Registro no Cartório de Imóveis: a escritura é registrada para oficializar a transferência da propriedade ou sua divisão entre os condôminos.

Esse procedimento é mais rápido e econômico, evitando disputas judiciais e custos adicionais com advogados e taxas processuais.

2. Extinção judicial

Quando não há acordo entre os condôminos, qualquer um deles pode entrar com uma ação judicial para solicitar a extinção do condomínio. Nesse caso, o processo segue as seguintes etapas:

Ajuizamento da ação: o condômino interessado entra com um pedido de extinção na Justiça.

Tentativa de conciliação: o juiz pode propor que os coproprietários cheguem a um acordo amigável.

Determinação judicial: se não houver acordo, o juiz realiza a avaliação do imóvel e dá aos condôminos a chance de exercer o direito de preferência para comprar o bem ou parte dele. 

Se todos tiverem a mesma fração e não houver benfeitorias, será aberto um processo de licitação para a venda a terceiros. Caso contrário, o imóvel poderá ser vendido em leilão judicial (hasta pública) para qualquer interessado.

Esse processo pode levar meses ou até anos. Tudo depende da complexidade do caso e da resistência dos envolvidos.

Situação ideal

O ideal é que os condôminos cheguem a um acordo para evitar processos demorados e custos adicionais. Se você está enfrentando essa situação, procure um especialista para auxiliar no processo.

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