Ninguém quer, mas por diversas circunstâncias, ele existe e deve ser gerenciado constantemente pra que não vire uma bola de neve. Estamos falando do índice de inadimplência do condomínio.
O síndico deve calcular e apresentar, com toda transparência possível, estas estatísticas aos condôminos, especialmente nas assembleias de prestação de contas.
Devido à complexidade dos dados, o ideal é a administradora ou o advogado do condomínio fazerem os cálculos.
Eles apresentam os números oficiais ao síndico que, por sua vez, apresenta aos demais.
O objetivo deste cuidado vai além de manter a vida financeira do condomínio em dia.
Já que se o total das despesas de toda estrutura condominial é rateado entre todas as unidades, quando uma delas deixa de pagar, as outras são penalizadas porque precisam pagar mais.
Na maioria dos casos, os pagamentos das taxas mensais são a única fonte de receita.
Ou seja, é necessário não apenas calcular e apresentar o índice de inadimplência no condomínio.
Mas também traçar um plano de ação para administrar a situação de não pagamento.
Como calcular o índice de inadimplência do condomínio?
Por exemplo, se em maio, um condomínio com 120 pagantes, teve 10 pessoas inadimplentes, a conta é dividir 10 por 120.
Depois, é necessário multiplicar o resultado (0,08) por 100. Então, neste condomínio o índice de inadimplência é de 8% em maio.
Esta é uma conta simples.
Mas se a inadimplência durar meses, o cálculo é mais complexo porque envolve diversas variáveis relacionadas à multa, limite de juros, tipo de juros, correção monetária, honorários, etc.
Então, vamos lá!
Sobre a multa e os juros que podem ser aplicados sobre a inadimplência no condomínio, as regras do que incide sobre os inadimplentes estão no artigo 1336, parágrafo 1 do Código Civil.
Quem fica devendo ao condomínio deve pagar sua dívida com os juros moratórios que estiverem previstos na convenção.
Se o documento não abordar este tema, vale 1% ao mês. Além da multa de até 2% sobre o débito.
A multa é de, no máximo, 2% ao mês, também segundo o Código Civil.
Há limites para os juros aplicados. O Código Civil permite juros acima de 1% ao mês, mas devem ser estipulados na convenção.
O Código Civil permite juros acima de 1% ao mês, mas devem ser estipulados na convenção.
Existem convenções que determinam juros de 4% ou 5% ao mês.
Porém, isso não é recomendado já que caso os inadimplentes entrarem na Justiça, o Juiz pode dar ganho de causa a eles.
Aqui cabe um detalhe importante: os juros devem ser calculados de forma pro rata.
O que significa isso?
É que devem ser levados em conta o número de dias do débito em aberto. E não os meses.
Desta forma, o juro mensal será dividido por quantos dias tem o mês em questão. E aplicado para cada dia que dura a dívida.
Correção monetária e honorários advocatícios
Depois, é chegado o momento de calcular a correção monetária sobre a inadimplência do condomínio.
Ela deve ser aplicada depois de um mês do vencimento do débito em aberto.
E incide sobre débito condominial, assim preservando o valor econômico da dívida.
Essa correção leva em conta a inflação no período.
O Código Civil não obriga a seguir nenhum índice em particular. Portanto, é possível usar:
- IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado);
- IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo);
- IGP-DI (Índice Geral de Preços);
- Fipe (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas);
- Atualização monetária da tabela da justiça estadual.
Não se esqueça dos honorários advocatícios.
As empresas de cobrança, bem como os advogados especializados em condomínios cobram, em média, de 10% a 20% do valor da dívida.
Inadimplência no condomínio: Cuidados a serem tomados
- Não é porque um condômino ou mais estão devendo que se pode instalar um vale-tudo;
- Em caso de protesto, o mesmo vale para o condômino e não para o morador;
- A cobrança não deve ser vexatória;
- Na apresentação do assunto em assembleia, não é necessário se dizer em público quem são os devedores;
- O sigilo é importante e uma questão de empatia;
- Colocar em áreas públicas os nomes dos inadimplentes, também nem pensar. Esta medida pode até ser alvo de processos por danos morais.
Veja, agora, como apresentar a lista de inadimplentes do condomínio!
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