como instituir condomínio de casas

Como instituir condomínio de casas?

Se você tem dúvidas sobre como instituir condomínio de casas, acompanhe o passo a passo neste post. Respondemos ainda sobre a possibilidade de instituí-lo com as casas já construídas. Confira!

O condomínio de casas é um tipo condominial recorrente no Brasil. No entanto, o Código Civil não trouxe regras específicas para ele.

Assim, aplica-se a este tipo condominial as mesmas disposições aplicáveis aos condomínios de edifício.

Como nestes, no condomínio de casas, existe uma parte privativa construída ou edificada que é de propriedade exclusiva.

Há, também, a co-propriedade sobre as partes de uso comum, destinadas a todos os condôminos, na proporção de sua fração ideal.

Mas como instituir condomínio de casas? Veja neste post.

Como instituir condomínio de casas? 

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A instituição de condomínio é o ato por meio do qual o dono do imóvel o transforma em diversas unidades autônomas.

O imóvel único se divide em vários imóveis, independentes entre si.

Cada um deles corresponde a uma fração ideal no terreno e nas áreas comuns.

Com a instituição, o empreendimento passa por um processo próprio de documentação e registro.

E como instituir condomínio de casas?

Fazer o registro no Cartório de Imóveis

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As casas foram construídas e ocorreu sua averbação.

E agora?

O primeiro passo para instituir condomínio de casas é fazer o registro no Cartório de Imóveis.

Recomenda-se consultar o cartório local para ver a documentação necessária.

No entanto, em geral, são requisitados:

  • Certidão da Prefeitura relativa à conclusão da obra: contém especificações do empreendimento que deve ser averbado (área construída de cada casa, quantidade e numeração das unidades autônomas, número de pavimentos);
  • Habite-se;
  • Certidão Negativa de Débito do INSS referente à obra;
  • Projetos arquitetônicos de construção aprovados;
  • Memorial de instituição de condomínio edilício e individuação assinado por todos os proprietários e pelo profissional responsável pelos cálculos (com número de inscrição no CREA). 
  • Quadros de áreas e de custo de construção das unidades autônomas;
  • ART – CREA;
  • Licença de instalação ou isenção da Secretaria de Meio Ambiente Municipal;
  • Convenção de condomínio.

No memorial de instituição, deve conter a qualificação dos proprietários (e cônjuges, se houver), a descrição completa da gleba, a indicação do registro imobiliário correspondente (número da matrícula), a descrição das unidades autônomas (número da casa, de pavimentos, tipo de construção, descrição do terreno, área construída da casa, área proporcional nas áreas comuns, área total e fração ideal de terreno e das coisas comuns) e a indicação das áreas de uso comum.

Obediência à lei municipal de parcelamento do solo

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Para instituir condomínio de casas, os interessados devem obedecer à lei municipal de parcelamento do solo.

Em alguns municípios, há previsão expressa acerca da possibilidade de instituir condomínio de lotes e casas.

É necessário, portanto, verificar a lei aplicável à sua localidade.

Veja alguns exemplos de disposições que podem constar em leis municipais que tratam de instituir condomínio de casas:

  • Não se admite a constituição de condomínio de casas abrangendo mais do que a área correspondente a dois quarteirões;
  • É obrigatória a instalação de redes e equipamentos para o abastecimento de energia elétrica, água potável, iluminação das vias condominiais, redes de esgotos sanitários, drenagem pluvial e obras de pavimentação e tratamento das áreas de uso comum.

Algumas disposições da Lei de Condomínios (Lei nº 4.591/64) também podem ser adotadas pelas leis municipais, caso não contrariem o Código Civil.

É possível instituí-lo com as casas já construídas?

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Instituir condomínio de casas já existentes é algo que não está previsto nas leis brasileiras.

Considerando que a finalidade da instituição de condomínio é individualizar e caracterizar as unidades autônomas de um terreno, não faria sentido os vizinhos se unirem e instituírem condomínio. 

Aliás, eles estão ligados por vias públicas, recebendo toda a estrutura de rede elétrica e de água fornecida pelo poder público.

Esses elementos não poderiam se tornar áreas comuns aos condôminos somente.

Algo mais viável seria o loteamento.

No entanto, o ideal é consultar um especialista no assunto para ver a possibilidade.

Instituir condomínio de casas depende de obediência à lei municipal e registro no Cartório de Imóveis.

Está pensando em comprar um imóvel neste tipo condominial? Veja o que observar antes de fechar o contrato!


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