O loteamento fechado é um empreendimento que, por vezes, causa confusão para quem não conhece suas regras.
Muitas vezes, é confundido com o condomínio fechado, pois é um espaço igualmente cercado, que possui controle de entrada.
Mas, conhecendo os principais conceitos em torno do loteamento, você verá que são bem diferentes.
Confira!
O que é loteamento fechado?
Loteamento é uma forma de parcelamento do solo urbano. Loteamento fechado é a subdivisão de uma área maior em áreas menores.
Em linguagem técnica, a gleba é dividida em lotes, e ocorre a abertura de novas vias.
Seu perímetro da gleba é cercado ou murado para formar um loteamento fechado, que tem as seguintes características:
- Ruas de domínio público (responsabilidade da prefeitura);
- Acesso livre da população, com ou sem controle de circulação (apresentação de documentos na portaria);
- Existência ou não de associação de moradores de loteamento fechado, com o fim de conseguir melhorias para o local perante o poder público.
Legislação aplicável
O loteamento fechado está previsto na Lei nº 6.766/79, que “dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano”.
Ela traz a definição de loteamento no art. 2º, §1º, e de loteamento de acesso controlado no art. 2º, §8º:
§ 1o Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
§ 8o Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1o deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados.
No artigo 4º, a lei traz os requisitos aos quais os loteamentos devem atender, que são:
- Proporcionalidade entre a densidade de ocupação e as áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de equipamento urbano e comunitário, e espaços livres de uso público;
- Lotes com área mínima de 125m² e frente mínima de 5 metros, salvo se o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social;
- Reserva de faixa não edificável de, no mínimo, 15 metros de cada lado (exceto quando reduzida por norma do poder público até o limite mínimo de 5 metros de cada lado), ao longo das faixas de domínio público das rodovias;
- Reserva de faixa não edificável de, no mínimo, 15 metros de cada lado ao longo das águas correntes e dormentes e da faixa de domínio das ferrovias;
- Articulação das vias de loteamento com as vias adjacentes oficiais, bem como sua harmonização com a topografia local.
Loteamento fechado pode cobrar condomínio?
Não. A lei de loteamento fechado deixa claro que a estrutura física e normativa deste empreendimento é completamente diferente de um condomínio.
No condomínio fechado, as vias e áreas comuns são privadas, ao contrário das vias e áreas públicas do loteamento.
Por não ser condomínio, não há síndico no loteamento.
Pode existir uma associação de moradores, porém.
A cobrança de taxa condominial se destina a cobrir as despesas ordinárias do condomínio. Todos os condôminos devem pagar.
Mas isso não ocorre no loteamento.
A associação de moradores pode cobrar um pagamento mensal de seus moradores associados para bancar seu funcionamento.
No entanto, o morador pode escolher fazer parte ou não desse grupo.
As regras do loteamento fechado estão na lei que regula esse empreendimento.
É preciso obedecer aos requisitos nela dispostos.
Além disso, se o morador se associar à associação de moradores, deverá obedecer às regras dispostas em seu estatuto.
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Aqui no TudoCondo, sabemos que os loteamentos fechados são muito facilmente confundidos com os condomínios fechados – apesar das grandes diferenças descritas neste post.
Muitas imobiliárias Brasil afora, inclusive, vendem imóveis em um tipo de empreendimento como se fosse em outro – e o comprador acaba recebendo informações conflitantes.
Por isso, temos vários conteúdos esclarecedores sobre o tema:
- Condomínio fechado x loteamento fechado: entenda as diferenças
- Como funciona uma associação de moradores de loteamento fechado?
- Síndico x presidente de associação de moradores: quais as diferenças?
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