Muitas pessoas confundem o condomínio fechado com o loteamento fechado. Apesar das semelhanças em alguns pontos, eles são empreendimentos com concepções distintas. Neste texto, abordaremos as principais diferenças entre um e outro para que você não tenha mais dúvidas.
Condomínio fechado
O condomínio fechado é regido pelo Código Civil. Toda a área é privativa, pertencente aos condôminos, o que inclui os lotes, as vias de circulação e os espaços comuns. Quando alguém compra uma área no condomínio fechado, está comprando uma “fração ideal”.
A fração ideal engloba a área de uso privativo e a área de uso comum (espaço de lazer, área verde e ruas de acesso). Os proprietários têm poderes sobre sua unidade e sobre as demais áreas (“rateadas” conforme a fração de cada um), e são responsáveis pelas despesas mensais, tal qual em um edifício.
O acesso ao condomínio fechado não é aberto ao público, ou seja, pode ser restringido conforme as leis condominiais. Isso porque suas áreas internas são privadas e de responsabilidade direta dos condôminos.
Loteamento fechado
Regidos pela Lei nº 6.766/79, os loteamentos fechados consistem na subdivisão de uma área maior (gleba) em áreas menores (lotes), com abertura de novas vias. No fim do empreendimento, o perímetro da gleba é cercado ou murado, formando um loteamento fechado.
O loteamento é uma estrutura composta de ruas de domínio público (responsabilidade da prefeitura), motivo pela qual não se pode proibir o acesso da população em geral. O máximo que pode ocorrer é ter um controle de circulação (apresentação de documentos na portaria).
Para ser fechado, é preciso uma autorização do município. Quando isso acontece, cria-se a figura da associação (semelhante à associação de bairro), que se torna responsável pela manutenção do sistema viário. Nesse caso, é comum o pagamento de uma taxa, pelos moradores, para mantê-la.
Associação de proprietários
Constituída para gerir o espaço do loteamento fechado (portaria, segurança, recolhimento de lixo, sistema viário), os interessados em formar uma associação devem ter o auxílio de um advogado para redigir o estatuto. Este documento conterá a limitação geográfica da associação, o quadro social, os direitos e deveres dos associados, a organização da entidade (assembleias, diretoria, conselho) e outros temas.
Normalmente, após redigido o estatuto, é marcada uma assembleia geral de constituição, onde se elege os dirigentes, que exercerão um papel semelhante ao do síndico. Por fim, para ser reconhecida a associação, o estatuto deve ser registrado no cartório de pessoas jurídicas.
Condomínio fechado ou loteamento fechado?
Para melhor visualizar as diferenças entre um e outro, veja o quadro abaixo:
CONDOMÍNIO FECHADO |
LOTEAMENTO FECHADO |
| Vias de circulação privadas | Vias de circulação públicas |
| Pode impedir a entrada de pessoas | Não pode impedir o acesso ao loteamento, apenas realizar controle de identificação |
| Condôminos pagam IPTU por fração ideal de área privativa e comum | Proprietário paga IPTU de seu imóvel (terreno + casa) |
| Rateio dos custos comuns se dá pelo pagamento da taxa condominial mensal | Rateio das despesas de manutenção do espaço comum só ocorrerá se houver um regulamento, registrado na matrícula e nas escrituras de compra e venda, que obrigue o adquirente a contribuir. |
Para descobrir se o empreendimento é condomínio fechado ou loteamento fechado, o mais indicado é verificar o registro no cartório. Na certidão, deve constar a característica como loteamento ou condomínio.
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