Tire suas dúvidas sobre condomínio e personalidade jurídica


Muitas pessoas têm dúvidas sobre condomínio e personalidade jurídica. Condomínio faz as vezes de empresa? Como ele não é uma sociedade se possui CNPJ? Essas questões aparecem com frequência, especialmente porque os tribunais brasileiros equiparam os condomínios a pessoas jurídicas em diversas ocasiões. Veja as dúvidas mais frequentes e aprenda um pouco mais sobre o tema!

 

Condomínio é pessoa jurídica?

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O condomínio não possui personalidade jurídica. O artigo 44 do Código Civil é claro ao dispor que são pessoas jurídicas de direito privado as associações, as sociedades, as fundações, as organizações religiosas, os partidos políticos, e as empresas individuais de responsabilidade limitada.

Ou seja, o condomínio não se confunde com nenhuma dessas figuras, não sendo também uma empresa.

 

A grande discussão em torno de condomínio e personalidade jurídica é antiga. Especialmente porque, no silêncio da lei, restou aos tribunais decidirem situações práticas em que o condomínio se comporta como uma pessoa jurídica. Os enunciados 90 e 246 das Jornadas de Direito Civil da Justiça Federal também reconhecem a personalidade jurídica do condomínio.

 

Em 2016, por exemplo, a 2ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (TJMG) decidiu que “a ausência de personalidade jurídica de condomínio edilício não impede o reconhecimento de sua capacidade para aquisição de imóvel em benefício de toda a coletividade de condôminos”.

 

Qual a natureza jurídica do condomínio?

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Como o condomínio não é pessoa física nem jurídica, sua natureza é considerada anômala ou híbrida. Por definição, condomínio é um “coletivo de cidadãos, pessoas físicas com interesses comuns que partem da aquisição da propriedade e sua conseqüente manutenção”.

 

A questão sobre sua natureza jurídica aparece, porque o condomínio pode contrair obrigações e adquirir direitos. É possível contratar funcionários, assinar contratos, assumir dívidas e ser parte em juízo (personalidade judiciária). Além disso, ele possui obrigações tributárias e trabalhistas tal qual uma empresa.

 

Por que condomínio tem CNPJ?

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Diante da questão de condomínio e personalidade jurídica, muito se questiona por que ele deve ter um CNPJ. Um condomínio sem Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica é o mesmo que uma pessoa sem CPF. Ele é necessário para que ateste a existência e a possibilidade de o condomínio manter relações com terceiros.

 

Ainda que não tenha personalidade jurídica, o condomínio edilício está sujeito a incidência, apuração ou recolhimento de tributos. Por isso, deve se cadastrar no CNPJ. A folha de pagamentos dos funcionários do condomínio, por exemplo, está sujeita à incidência de imposto de renda e ao recolhimento do PIS. Compra de produtos, contratos de prestação de serviços, abertura de conta em banco, e recolhimento de taxa condominial também dependem de CNPJ.

 

Apesar de ter CNPJ, o condomínio não possui inscrição estadual ou municipal, porque não possui fins lucrativos.

 

Condomínio é optante pelo Simples?

O condomínio, além de não possuir fins lucrativos nem ter personalidade jurídica, não é equiparado às empresas. Por este motivo, ele não pode aderir ao Simples Nacional, que é um regime tributário criado para favorecer as microempresas e empresas de pequeno porte.

O recolhimento de tributos deve ser feito apenas com o repasse comum à administração tributária, inclusive pelo eSocial.

 

O condomínio não possui personalidade jurídica, mas consegue ter relações com terceiros com o CNPJ.