Tudo o que você queria saber sobre condomínio fechado


Ter uma casa em condomínio é o sonho de muitas pessoas. A possibilidade de ter mais qualidade de vida morando “fora da cidade”, mas com todas as facilidades que ela oferece, é sedutora. Se é algo que lhe agrada, fizemos esse post especialmente para você, com tudo que precisa saber sobre condomínio fechado.

 

Condomínio fechado x loteamento

O primeiro ponto é saber diferenciar condomínio fechado e loteamento. Apesar dos conceitos aproximados em algumas questões, são bastante diferentes.

 

Um dos motivos de confusão é que é comum fechar o loteamento, colocando uma portaria na entrada, uma estrutura semelhante ao condomínio fechado.

Mas vamos esclarecer tudo de uma vez por todas!

 

Loteamento

No loteamento, compra-se a área referente ao lote.

 

A estrutura de ruas (sistema viário) é de domínio público (responsabilidade da prefeitura), motivo pela qual não se pode proibir o acesso da população em geral.

O máximo que pode ocorrer é ter um controle de circulação (apresentação de documentos na portaria).

 

Um loteamento fechado só é possível com autorização do município, que pode revogá-la a qualquer momento.

Quando isso acontece, cria-se a figura da associação (semelhante à associação de bairro), que se torna responsável pela manutenção do sistema viário. Nesse caso, é comum o pagamento de uma taxa, pelos moradores, para mantê-la.

 

Essa é, inclusive, uma questão delicada: conforme posicionamento do Superior Tribunal de Justiça, o proprietário do lote não pode ser obrigado a se filiar à associação.

Esse posicionamento prejudicaria a prestação de serviços comuns ao loteamento (segurança, manutenção etc.). De forma contrária, isso não acontece nos condomínios.

 

Condomínio fechado

No condomínio, compra-se a fração ideal, que engloba a área de uso privativo e a área de uso comum (espaço de lazer, área verde e ruas de acesso).

O proprietário tem poderes sobre sua unidade e sobre as demais áreas (“rateadas” conforme a fração de cada um).

 

O acesso não é aberto ao público, ou seja, pode ser restringido conforme as leis condominiais.

 

Se você ainda estiver em dúvida, antes de comprar o imóvel, verifique o registro no cartório. Na certidão, deve constar a característica como loteamento ou condomínio.

 

Vantagens de morar em um condomínio fechado

casa em condomínio fechado legislação e diferença para loteamento fechado

 

São muitas as vantagens de se morar em um condomínio fechado. Podemos citar 3 principais:

  • Privacidade e espaço amplo;
  • Maior segurança: portaria 24 horas, monitoramento por câmeras, cerca elétrica e ronda motorizada.
  • Estrutura: um condomínio pode ter em seu interior uma estrutura de clube e outras áreas de lazer, sendo que alguns possuem escola, academia, mercado, dentre outros estabelecimentos. Já existem condomínios com hotéis, área empresarial e faculdades, por exemplo.

 

O síndico do condomínio fechado

Se você mora em um prédio no meio da cidade, sabe as atribuições do síndico.

É ele quem administra o condomínio, convoca as assembleias e quem é responsável por garantir o cumprimento das leis condominiais (regimento interno e convenção de condomínio). Além das leis condominiais, é regido pelo Código Civil.

 

O síndico de um condomínio fechado terá as mesmas atribuições (art. 1.348 do Código Civil): representação ativa e passiva do condomínio, convocação de assembleias, fazer cumprir as leis condominiais, observar direitos e deveres dos condôminos, elaborar o orçamento relativo a cada ano, dentre outras.

 

A diferença é que ele deverá gerir uma área bastante grande, já que os condomínios possuem extensas áreas verdes e áreas de lazer. Um pouco mais de trabalho, digamos assim.

 

Ainda tem dúvidas sobre o condomínio fechado e a legislção? Veja todos os nossos posts sobre direito condominial.