As despesas ordinárias e extraordinárias integram o planejamento financeiro do condomínio, e tanto o síndico quanto o morador devem saber as diferenças entre elas, a responsabilidade pelo pagamento e quando devem ser aprovadas em assembleia. Disciplinadas pela Lei do Inquilinato, vamos entender um pouco mais sobre essas despesas.
Despesas extraordinárias
De acordo com o artigo 22, parágrafo único, da Lei nº 8.245/91, são despesas extraordinárias aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício. Ou seja, acontecem vez ou outra, como:
- Obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
- Pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
- Obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
- Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados;
- Instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
- Despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
- Constituição de fundo de reserva.
Despesas ordinárias
A mesma lei, no artigo 23, parágrafo 1º, define que as despesas ordinárias são aquelas necessárias à administração do condomínio, especialmente:
- Salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias (INSS, FGTS etc.) e sociais (vale transporte, uniformes, EPI) dos empregados do condomínio;
- Consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
- Limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
- Manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico, antenas coletivas, das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos, de segurança, e destinados à prática de esportes e lazer, de uso comum;
- Pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
- Rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
- Reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas elencadas anteriormente.
Despesas ordinárias e extraordinárias na locação
Dúvida comum acerca do pagamento das despesas ordinárias e extraordinárias se dá na hipótese em que há um contrato de locação em curso. Conforme a Lei do Inquilinato, o locador é obrigado a pagar as despesas extraordinárias do condomínio, sendo que, no caso de indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, apenas aquelas ocorridas em data anterior ao início da locação.
O locatário, por sua vez, será responsável pelo pagamento das despesas ordinárias (rotineiras). No que diz respeito aos rateios de saldo devedor e reposição do fundo de reserva, devem se referir ao período durante a locação. Se ocorrer em período anterior, a responsabilidade do pagamento será do locador.
Aprovação em assembleia
As hipóteses de despesas que se relacionam a obras no condomínio dependem de aprovação em assembleia. São três os tipos de obras: necessárias, úteis e voluptuárias.
As obras necessárias são aquelas que conservam a coisa ou impedem sua deterioração. A pintura de fachada, reparos elétricos e hidráulicos e obras acessibilidade são exemplos. Se não forem urgentes, a aprovação deve ser feita pela maioria dos presentes na assembleia. Se urgentes, desde que não importem gastos excessivos, não há necessidade de aprovação.
As obras úteis são aquelas que aumentam ou facilitam o uso da coisa, como a implantação e medição de água individual, a instalação de sistema de segurança, dentre outros. A aprovação deve se dar por maioria de todos os condôminos.
As obras voluptuárias não aumentam o uso habitual da coisa, sendo destinadas a mero deleite ou recreio, como a reforma do salão de festas para deixar o espaço mais bonito. Nestes casos, a aprovação deve ser feita por 2/3 de todos os condôminos.
As despesas ordinárias e extraordinárias são aquelas destinadas à manutenção de rotina ou a casos específicos, respectivamente. Devem ser pagas ora pelo locador, ora pelo locatário, no caso de contrato de aluguel, e em alguns casos demanda aprovação em assembleia.
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