Existem particularidades que o síndico deve conhecer para lidar com imóvel em condomínio comprado em leilão. Essa situação pode acontecer, por exemplo, quando os débitos condominiais são objeto de ação judicial.
Confira a seguir algumas considerações sobre o assunto!
Imóvel em condomínio comprado em leilão
Imóvel leiloado com débitos condominiais
O pagamento da taxa de condomínio é uma obrigação do condômino prevista em lei. Diante da inadimplência do proprietário, o síndico deve atuar para resolver a situação o mais rápido possível. Notificações e acordos podem ser uma solução, mas há casos em que a Justiça é acionada.
Mas e quando for o caso de imóvel em condomínio comprado em leilão com débitos condominiais?
Um exemplo simples dessa situação é o proprietário em dívida com o condomínio que, em ação judicial, tem seu imóvel leiloado. Imagine que, neste leilão, o valor arrecadado não foi suficiente para quitar a dívida com o condomínio, pois ela era muito alta.
Neste caso, é importante ressaltar que a taxa condominial é uma obrigação chamada de propter rem. Ou seja, provém do próprio imóvel.
Na prática, a partir da arrematação e transferência da propriedade ao arrematante, é este o responsável por quitar o débito condominial se ele já tiver ciência da situação. É o entendimento do Superior Tribunal de Justiça.
Para o tribunal, portanto, o arrematante responde pela dívida condominial preexistente à arrematação se tiver ciência prévia e inequívoca da situação, mesmo se não houver previsão no edital.
Assim, o síndico terá direito de realizar cobranças relativas ao imóvel em condomínio comprado em leilão.
Discussão sobre a posse do imóvel
Uma situação que pode ocorrer com imóvel em condomínio comprado em leilão é a posse do imóvel.
Imagine que José arrematou o imóvel em leilão em dezembro de 2018. No entanto, a imissão da posse (quando ele conseguiu entrar no apartamento) se deu em dezembro de 2020. Foram 24 meses até que ele conseguisse entrar no imóvel. As taxas condominiais desse período não foram pagas.
E agora?
O antigo proprietário falou que José teria a responsabilidade pelo pagamento, e que o produto do leilão (dinheiro referente ao imóvel leiloado) não poderia ser envolvido. Para José, como a posse continuou com o antigo proprietário durante esse período, ele seria responsável. Quem tem razão?
José está correto.
O pensamento aceito pelo STJ é semelhante ao que ocorre na compra e venda de imóveis na planta, em que o proprietário passa a ser responsável pela taxa condominial somente com a entrega das chaves. Em outras palavras, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais aparece diante da relação jurídica material com o imóvel. Na prática, a imissão na posse pelo comprador.
Pagamento do condomínio enquanto ocorre o leilão
Podem passar muitos meses do momento em que o juiz determina o leilão do imóvel até a arrematação.
E quem será o responsável pelo pagamento do condomínio durante esse período?
O proprietário atual. Novamente, pense que essa é uma obrigação vinculada ao imóvel. Quem for o proprietário será responsável por esse pagamento.
O imóvel em condomínio comprado em leilão traz uma série de questões. O pagamento pelos débitos condominiais é algo relevante para o síndico, que deve combater a inadimplência. Para tanto, deve saber exatamente de quem cobrar. Neste caso, o proprietário do imóvel é o responsável.
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