A convenção de condomínio é um dos conjuntos de normas mais importantes para regular as relações em torno dele. O Código Civil traz regras que devem ser cumpridas por todas as demais leis condominiais. Por esse motivo, trazemos a solução para o caso em que a convenção de condomínio está desatualizada em relação à lei federal. Acompanhe!
A convenção de condomínio desatualizada
O “novo” Código Civil é uma lei federal (Lei nº 10.406/2002) que foi promulgada em 2002. Uma convenção de condomínio desatualizada é aquela escrita conforme as normas anteriores àquele ano, quando tratar sobre a mesma matéria. Quando a convenção trata de forma diversa um assunto que também é abarcado pelo Código, está violando a lei.
Isso porque, no Direito Brasileiro, existe uma hierarquia de normas, sendo que a lei inferior deve estar de acordo com a lei superior. Aplicando isso ao condomínio, temos a seguinte ordem hierárquica: Constituição, leis, convenção de condomínio, regimento interno e deliberações da assembleia (documentadas em ata). Ou seja, a convenção sempre deve estar de acordo com o Código quando falarem sobre o mesmo assunto.
Se o Código não tem disposição sobre determinada matéria e a convenção possui, ainda que seja anterior à lei, não estará desatualizada. Ou ainda, se a lei aborda um assunto de forma genérica e a convenção obedece ao preceito genérico, mas estabelece regras mais específicas, também não a viola.
Um exemplo interessante é o art. 1.352, parágrafo único, do Código Civil. Ele dispõe que “os votos [nas deliberações de assembleia] serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio”.
O Código Civil de 2002
O Código apresenta, dentro do direito das coisas, as disposições sobre a propriedade, e, consequentemente, sobre o condomínio. Os principais pontos abordados são:
- Definição e registro do condomínio edilício;
- Direito e deveres dos condôminos;
- Convenção de condomínio;
- Administração: síndico (eleição, função, deveres, destituição), conselho fiscal, representação (administradoras, síndicos profissionais);
- Assembleias;
- Extinção do condomínio;
- Outros pontos gerais como obras, seguro obrigatório, dívidas, multas, partes comuns, vagas.
Lei condominial deve ser sempre revista
O Código Civil dispõe que a realização de obras úteis no condomínio depende de voto da maioria dos condôminos. Se a Convenção de Condomínio for anterior a 2002 e prever um quórum de aprovação diferente do que foi estabelecido pela lei, ela está desatualizada.
Por isso, o síndico dos condomínios instituídos anteriormente a esta data deve rever os pontos que podem estar em desconformidade com o Código Civil, a fim de evitar o conflito de normas que pode surgir. Em geral, são as cláusulas que envolvem prazos, como o mandato do síndico e dos membros do Conselho Fiscal, e quóruns (convocação de assembleia, deliberação e aprovação).
Quórum para modificação da convenção de condomínio
O síndico que perceber que a convenção do condomínio está desatualizada, seja anterior ou não ao Código Civil, deve convocar uma assembleia de condôminos para expor a necessidade de se corrigir as disposições da lei condominial.
A alteração da convenção de condomínio depende da aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos.
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