Existem decisões que o síndico não pode tomar sem assembleia. Isso justamente para assegurar que nenhum direito coletivo ou individual seja comprometido.
Afinal, a vida em condomínio é marcada pela convivência de uma coletividade e pela necessidade de organização.
Nesse cenário, o síndico ocupa um papel central, funcionando como gestor e representante legal da comunidade.
Ele é responsável por administrar as finanças, zelar pela manutenção das áreas comuns e garantir que regras internas sejam respeitadas.
Mas, embora tenha certa autonomia, principalmente para tratar de questões rotineiras ou emergenciais, o síndico não pode agir de forma isolada em todas as situações.
Limites de atuação do síndico
O Código Civil e a Convenção de Condomínio determinam os limites de atuação do síndico. Na prática, isso significa que ele pode decidir sozinho sobre manutenções simples, contratações de serviços básicos e medidas emergenciais que não possam esperar.
No entanto, quando se trata de mudanças estruturais, alterações de normas ou despesas de grande impacto, a decisão precisa ser democrática. E respaldada pelo voto dos moradores reunidos em assembleia.
Veja 7 decisões que o síndico não pode tomar sem assembleia:
Alterar o regimento interno
O Regimento Interno do condomínio reúne as regras de convivência entre os moradores, tratando de questões como horários de silêncio, uso das áreas comuns, regras para animais de estimação, entre outros pontos do dia a dia.
Alterar esse documento sem ouvir os condôminos seria uma forma de impor mudanças unilaterais que afetam a rotina de todos. Por isso, qualquer modificação precisa ser discutida e aprovada em assembleia, respeitando o quórum exigido pela convenção.
Modificar a convenção do condomínio
A convenção é o “documento-mãe” do condomínio, estabelecendo normas de administração, divisão de despesas, atribuições do síndico e demais diretrizes fundamentais.
Alterações nesse documento são ainda mais sensíveis e demandam um quórum qualificado, geralmente de dois terços dos condôminos. Cabe ao síndico conduzir o processo e convocar a assembleia, mas nunca decidir sozinho sobre esse tipo de mudança.
Aprovar obras que não sejam emergenciais
A legislação distingue os tipos de obras:
- Obras necessárias, como consertar um vazamento grave ou reforçar a estrutura do prédio, podem ser executadas pelo síndico em caráter emergencial. Mas com posterior prestação de contas.
- Obras úteis, como instalar câmeras de segurança ou melhorar a iluminação e obras voluptuárias que trazem apenas embelezamento, como reformar a fachada para fins estéticos exigem aprovação em assembleia, com quóruns específicos.
Portanto, qualquer obra que ultrapasse o caráter emergencial precisa do aval dos condôminos.
Realizar gastos significativos
Ainda que o síndico administre o orçamento mensal, ele não pode assumir compromissos financeiros de grande porte sem aprovação.
Gastos que ultrapassem a previsão orçamentária, ou que envolvam contratos de alto valor, precisam ser previamente deliberados em assembleia.
Essa regra garante transparência e impede que os moradores sejam surpreendidos com cobranças extras sem o devido debate.
Alterar a destinação de áreas comuns
Áreas comuns pertencem a todos os condôminos. Transformar o salão de festas em uma sala de reuniões, por exemplo, ou ceder parte da garagem para outra finalidade, só pode ser feito com autorização em assembleia.
Do contrário, o síndico estaria extrapolando suas funções e afetando direitos de propriedade dos moradores.
Restrições que afetam direitos individuais
O síndico também não pode, por iniciativa própria, criar regras que limitem o uso dos apartamentos ou interfiram na vida privada dos condôminos.
Medidas como proibir visitantes, restringir reformas internas sem previsão em convenção, ou impor novas taxas arbitrárias, são ilegais sem o devido debate coletivo.
Contratar ou demitir administradora sem aprovação
Em muitos condomínios, o síndico conta com uma administradora para auxiliar na gestão financeira e documental. No entanto, a troca ou contratação desse tipo de serviço não deve ser feita sem a aprovação dos moradores.
Isso porque trata-se de uma decisão que afeta a forma como o condomínio será gerido no dia a dia.
A importância da assembleia condominial
A assembleia é o espaço de participação democrática dentro do condomínio. É nela que todos os condôminos têm direito de voz e voto, podendo expressar suas opiniões e decidir sobre os rumos da coletividade.
Quando o síndico ultrapassa os limites de sua atuação e toma decisões unilaterais em temas que dependem de assembleia, ele pode responder judicialmente e ser responsabilizado pelos prejuízos causados.
Além disso, a assembleia garante transparência e legitimidade às decisões. Mesmo quando há divergências, o processo de votação e registro em ata serve como prova da legalidade da deliberação.
Gostou deste artigo? Então, complemente seu conhecimento lendo mais sobre o que o síndico não pode fazer no condomínio.
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