O síndico é o administrador do condomínio em todos os âmbitos, e deve ser eleito em uma assembleia de condôminos. A validação como representante de uma coletividade, porém, não o autoriza a agir da forma que quiser. Existem muitos casos de atos irregulares ou ilegais desse administrador, por isso resolvemos esclarecer que o síndico não pode fazer no condomínio citando alguns exemplos.
Reduzir valor de dívida de condômino
Os condôminos inadimplentes, de modo geral, podem ser obrigados a pagar multa, juros, correção monetária e honorários advocatícios quando atrasam o pagamento da taxa de condomínio. A soma dessas obrigações com o valor da contribuição mensal pode chegar em uma quantia significativa, mas nem por isso o síndico pode reduzir o valor da dívida do condômino.
Isso porque o síndico é um gestor de um dinheiro que não pertence a ele; por isso, não tem autonomia para realizar essa prática. O que ele pode é chegar a um acordo, utilizando de seu bom senso de administrador, com o condômino inadimplente, possibilitando o pagamento da dívida com condições melhores. Há, inclusive, regimentos internos que preveem uma política de acordo.
Estipular multa de modo discricionário
As leis condominiais devem prever as situações mais comuns que acontecem em um condomínio, bem como as multas para quem desobedece suas regras. Em geral, a convenção estipula a forma de aplicar tais penalidades e as referências de valor pelas quais o síndico deve se guiar.
Por isso, o administrador não pode estabelecer punições de modo discricionário, apenas se baseando em seu julgamento.
Pelo contrário, um bom gestor é aquele que faz valer as leis do condomínio e zela por elas.
Deixar de prestar contas
A obrigatoriedade de prestar contas anualmente sobre sua gestão no ano anterior ou sempre que requisitado não pode ser deixada de lado pelo síndico.
Esse dever do administrador está previsto no Código Civil Brasileiro, que estabelece as regras do condomínio edilício.
A ausência de prestação de contas e a não elaboração de orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano, além de desobedecer a uma lei federal, gera desconfiança por parte dos moradores, e também é motivo para sua destituição.
Entrar em apartamento sem autorização do morador e sem motivo relevante
O síndico só pode entrar em um apartamento caso seja autorizado pelo condômino ou em caso de suspeita de vazamento de água, gás, incêndio ou outro sinistro que possa colocar em risco a segurança dos outros condôminos. Nessas situações, é importante contar com a presença de autoridades, como Bombeiros ou Policiais Militares, para registrar a ocorrência.
Em outros casos, a medida é considerada invasão de domicílio, que é crime.
Destituir conselheiro
Os membros dos conselhos existentes em condomínios (Conselho Consultivo, Conselho Fiscal) são eleitos em assembleia, assim como o síndico. Por uma analogia (“paralelismo das formas”), os conselheiros só podem ser destituídos por assembleia de condôminos. Ou seja, ainda que ele não esteja cumprindo suas funções como deveria, o síndico não pode destitui-lo unilateralmente.
Interromper serviços de água e gás canalizados de forma coletiva
O síndico não pode interromper os serviços de água e gás de condôminos inadimplentes quando eles são canalizados de forma coletiva. Apesar de ser uma medida muito discutida – e até adotada – nos condomínios, a questão é polêmica. Há tribunais que já decidiram que o corte de serviços essenciais é abusivo, porque extrapola os limites da legalidade e da dignidade humana.
Há tribunais, porém, que entendem que, caso haja hidrômetros individualizados, a medida pode ser adotada, desde que seja votada e aceita por assembleia.
Aumentar o próprio salário de forma abusiva
Em geral, o aumento de pro labore do síndico está estabelecido em convenção de condomínio ou, na omissão desta, na assembleia de condôminos que o elegeu. Há condomínios em que esse valor possui relação direta com o salário mínimo ou com o salário de determinada categoria, o que ocasionaria um reajuste sempre que houvesse aumento em algum deles.
O reajuste abusivo, muito acima do valor de mercado, é proibido. O ideal é sempre convocar uma reunião de condomínio para discutir com os moradores sobre o reajuste, apresentando também a previsão orçamentária.
Aumentar a taxa condominial sem aprovação de assembleia
O aumento da taxa condominial sem aprovação de assembleia é um tema polêmico, porque depende do motivo do aumento. Na situação ideal, corriqueira, em que não há uma obra urgente ou uma defasagem nas despesas ordinárias, o síndico faz a previsão orçamentária anual com base no ano passado e ajusta a taxa, se necessário.
Essa previsão coincide com a prestação de contas, que deve ser aprovada pelos condôminos. Portanto, o ideal é que a assembleia aprove o aumento antes de ele ocorrer. Em caso de urgência, pode ocorrer o aumento, mas o síndico deve convocar a reunião para prestar esclarecimentos.
Impedir a entrada de visitantes autorizados por moradores
O síndico não pode impedir a entrada de uma pessoa que foi autorizada por um morador.
De acordo com o artigo 1.335 do Código Civil, é um dos direitos do condômino usar, fruir e livremente dispor das suas unidades. Ou seja, ele pode receber visitantes, se assim desejar. O máximo que o síndico pode fazer é solicitar o registro do nome e do documento pessoal do visitante como forma de controle de acesso.
Proibir mudança realizada dentro das regras
Qualquer morador, quando obedecer às regras previstas nas leis internas condominiais, pode realizar sua mudança. A obediência às regras é fundamental, especialmente quanto aos dias e horários.
Ao ter conhecimento sobre a mudança dentro das normas, o síndico deve liberar a entrada da mudança, preparar o elevador de serviço com capas protetoras (se houver) e avisar o porteiro ou zelador.
No entanto, o síndico não pode proibir qualquer mudança realizada dentro das normas internas. Mesmo em caso de inadimplência. Assim, se o proprietário devedor aluga seu apartamento a um novo inquilino, este não pode ser barrado pelo síndico.
Afinal, há formas de cobrança dos valores atrasados das quais o síndico pode se valer para reavê-los, como uma ação de execução.
Impedir início de obra que apresentou documentação correta
Após a publicação da NBR 16.280/2014 (ABNT), qualquer alteração feita nas edificações, inclusive dentro das unidades privativas, deve ser comunicada ao síndico. O proprietário deve também providenciar a documentação necessária para a obra. Em caso de alteração em layout, é preciso apresentar a planta baixa da unidade e um memorial descritivo dos serviços pretendidos, além de ART ou RRT do profissional responsável.
No entanto, se a documentação obrigatória for apresentada ao síndico, ele não poderá impedir o início da obra.
O síndico pode proibir a obra fora do horário de obras previsto nas normas internas? Certamente. Mas uma intervenção no condomínio feita dentro do horário e obedecendo às normas não pode ser impedida.
Nomear subsíndico sem votação
O síndico não pode nomear subsíndico sem votação. Isso porque o subsíndico é eleito por assembleia. Sua eleição pode se dar na mesma ocasião em que o síndico é eleito, mas isso não é obrigatório.
De qualquer maneira, a nomeação não possui qualquer valor legal, sendo necessária uma votação pelos condôminos.
Alterar o regimento interno
O síndico pode alterar o regimento interno por conta própria? Não. A modificação do regimento depende de convocação de assembleia de condôminos para aprovar as alterações. O quórum de alteração está previsto na convenção condominial, mas há uma prática usual de utilizar o quórum de maioria simples (50% mais um).
Proibir o uso correto de uma vaga de garagem
A vaga de garagem deve ser utilizada conforme sua destinação, sem abusos ou excessos para não comprometer o uso pelos demais condôminos. Assim, o síndico pode proibir o uso de uma vaga de garagem se for caso de uso irregular, como utilizá-la para depósito.
Ele poderá advertir o condômino e, em casos reiterados, aplicar multas. Porém, se o uso for correto, não poderá proibi-lo.
E o condômino pode alugar, ceder ou vender a vaga a estranhos ao condomínio? Sim, desde que a convenção não proíba a prática.
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O síndico pode exigir do condômino a atualização do cadastro de moradores, algo necessário quando há locação da unidade. Entretanto, ele não pode exigir contrato de aluguel.
Afinal, a própria lei de locações permite contratos verbais, que são realizados sem documentação.
Outras ações que o síndico não pode fazer no condomínio
O Código Civil, ao estabelecer os deveres do síndico, dá uma pista sobre o que ele não pode fazer no condomínio, como por exemplo:
- Descumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
- Não prezar pela a conservação e a guarda das partes comuns ou pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
- Não realizar o seguro da edificação, o que pode colocar o condomínio em risco;
- Realizar obras voluptuárias ou úteis, não urgentes e/ou excessivamente onerosas, sem autorização, por assembleia, dos condôminos, respeitado o quórum de cada situação.
- Fazer festa com dinheiro do condomínio, pois os recursos são da coletividade, e o síndico é um mero gestor.
Ações que parecem estranhas, mas que o síndico pode fazer
O síndico pode adotar algumas medidas que parecem estranhas, mas que não há qualquer proibição legal acerca delas. Veja alguns exemplos:
- Contratar advogado sem anuência do Conselho: qualquer ação judicial ou extrajudicial contra o condomínio deve ser comunicada aos condôminos por meio de assembleia. Mas o síndico pode contratar advogado sem anuência do Conselho, já que este não possui voz ativa na administração.
- Contratar parente: o síndico pode contratar um parente para ser funcionário do condomínio, desde que o registre conforme preconiza a lei. Apesar de não ser moralmente aceito, não é legalmente proibido. Saiba mais sobre nepotismo no condomínio.
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