A transformação digital modificou todas as nossas formas de se relacionar no mundo. E é claro que ela atingiria também a vida condominial, que começou questionando a assembleia virtual, legalidade e outras questões relacionadas a ela.
Com a lei de assembleia virtual, ela deixou de ser um plano e se tornou realidade em muitos condomínios. Antes, a assembleia virtual tinha a legalidade questionada. Atualmente, precisamos pensar em seu funcionamento, suas vantagens e desvantagens.
Confira um pouco mais sobre essa nova ferramenta de gestão que, agora, se tornou lei no Brasil!
O que é assembleia virtual?
Assembleia virtual é a assembleia condominial realizada pela internet. Ao invés de os condôminos irem às reuniões presenciais para deliberar sobre os assuntos, eles votam no ambiente virtual.
Para que haja legalidade na assembleia virtual, devemos prezar pela sua forma de realização. Para ser válida, deve obedecer a alguns requisitos.
A nova lei de assembleia virtual resolveu várias questões que antes eram dúvidas dentro dos condomínios.
O que muda com a nova lei: assembleia virtual
A Lei nº 14.309/2022 entrou em vigor em março de 2022 e alterou o Código Civil e a Lei nº 13.019/2014 (trata das organizações da sociedade civil).
Ela traz expressamente a possibilidade de organizações da sociedade civil e condomínios edilícios de realizar reuniões e deliberações virtuais.
Outra novidade da lei de assembleia virtual é possibilitar a sessão permanente das assembleias condominiais.
Com o advento da lei, precisamos falar sobre esse novo aspecto da assembleia virtual: legalidade. Na prática, temos normas que regulam a forma de fazer a reunião online.
Requisitos da assembleia virtual
O primeiro requisito da assembleia virtual para sua legalidade consta no artigo 1.354 e fala sobre a convocação para a reunião:
“A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião”.
O segundo requisito é apontado também pela nova lei da assembleia virtual: não ser proibida em Convenção Condominial. É o que consta no artigo 1.354-A do Código Civil, inserido pela nova lei:
Art. 1.354-A. A convocação, a realização e a deliberação de quaisquer modalidades de assembleia poderão dar-se de forma eletrônica, desde que:
I – tal possibilidade não seja vedada na convenção de condomínio.
Alteração da convenção pode ser feita, mas não é obrigatória
Para que não haja dúvidas quanto à realização da assembleia virtual, o síndico pode propor uma alteração na convenção, incluindo expressamente essa possibilidade. Porém, como o quórum para modificar esse texto é ⅔, essa pode ser uma dificuldade.
Desde que ela não proíba, é possível fazer a assembleia condominial online.
O mesmo artigo, no inciso II, traz outro requisito para a assembleia virtual legalidade: preservar os direitos de voz, de debate e de voto dos condôminos.
Regras dispostas na nova lei de assembleia virtual
Nos parágrafos do artigo 1.354-A, a lei de assembleia virtual apontou uma série de regras para sua validade e realização. Veja:
- Instrumento de convocação: deve apontar a realização da assembleia por meio eletrônico, as instruções sobre acesso, manifestação e forma de coleta de votos dos condôminos.
- Obediência ao edital de convocação: a assembleia eletrônica deverá obedecer aos preceitos de instalação, funcionamento e encerramento previstos no edital.
- Possibilidade de assembleia híbrida: é possível realizar assembleia híbrida, com a presença física e virtual de condôminos concomitantemente no mesmo ato.
- Disponibilização dos documentos: os documentos relativos à ordem do dia poderão ser disponibilizados de forma física ou eletrônica aos participantes.
- Lavratura de ata: acontecerá de forma eletrônica após a somatória de todos os votos e a sua divulgação.
Além dessas regras, o regimento interno do condomínio pode definir normas complementares sobre a assembleia virtual. Para tanto, as mudanças devem ser aprovadas pela maioria simples dos presentes em assembleia convocada para essa finalidade.
Requisitos complementares que não constam na lei de assembleia virtual
Como a própria lei aponta, o instrumento de convocação deve ter instruções de acesso. Porém, o síndico deve considerar que há condôminos que apresentam dificuldades para lidar com tecnologia.
Diante desse cenário, deve cuidar para que isso não seja um problema. O treinamento e a capacitação para que todos participem é fundamental.
É interessante adotar uma plataforma para realizar a assembleia virtual que seja à prova de fraudes, que possibilite a auditoria de votos e que faça controle das procurações.
Em suma, desde que obedeça aos preceitos do Código Civil, a reunião online terá a mesma validade da assembleia presencial.
Como funciona a assembleia online na prática?
Para que a assembleia condominial online seja realizada, o síndico deve convocar todos os condôminos para se cadastrarem na plataforma.
Após a inscrição, eles poderão participar da elaboração das pautas (grupos de discussões) e das votações. Aquele condômino que precisar de procuração para votar deve pedir ao síndico um modelo.
A votação de determinado assunto fica aberta por um tempo. Ao fim, basta levar a ata para registro em cartório.
Para quais casos ela pode ser usada?
Especialistas costumavam recomendar que a assembleia virtual fosse realizada para assuntos de menor importância, que envolvessem menos recursos financeiros do condomínio.
Aprovação de contas, obras vultuosas e assuntos mais complexos deveriam ser tratados em assembleia tradicional.
Considerando apenas a lei assembleia virtual, não há qualquer restrição para os temas que são tratados neste tipo de reunião.
Quais as vantagens e desvantagens da assembleia condominial online?
O maior benefício da assembleia virtual é aumentar a participação dos moradores. Enquanto na assembleia presencial o comparecimento não ultrapassa 40% (quando muito), nas assembleias online a participação chega a 80%.
Além disso, esse tipo de reunião de condomínio significa o fim da falta de objetividade e dos conflitos acalorados que são corriqueiros nas assembleias comuns. Ou seja, há mais organização e agilidade, e os moradores ficam cientes de todas as propostas e decisões.
Porém, a assembleia virtual apresenta desvantagens também, como:
- Dificuldade em explicar assuntos mais complexos;
- Dificuldade de participação de pessoas com pouca intimidade com a tecnologia;
- Possibilidade de fraude na votação se não existir um bom sistema de segurança de dados.
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