Os síndicos de condomínio se deparam frequentemente com a dificuldade de cobrar a chamada extra (ou taxa extra).
Enquanto alguns moradores alegam desconhecimento, outros reclamam que a taxa condominial já está alta. Isso pode ocasionar a negativa de pagamento desse valor extraordinário.
Como proceder diante desses casos? Confira!
O que é chamada extra?
Chamada extra é uma taxa adicional cobrada pelo condomínio para arcar com custos que fogem do orçamento previsto, em geral de manutenção e conservação do condomínio.
Ela pode servir para cobrir despesas ordinárias (água e luz, por exemplo) ou extraordinárias (reformas, troca de gerador etc.), o que influenciará em quem deve arcar com os custos (dono do imóvel ou inquilino).
Dependendo da natureza da despesa, teremos um responsável específico para pagar a taxa extra.
Lei do inquilinato e a chamada extra: quem deve pagar?
A Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos pertinentes a elas. Dentre outras normas, ela traz especificamente quais são os deveres do locador e do locatário.
De acordo com o artigo 22 da Lei, o locador é obrigado a pagar as despesas extraordinárias de condomínio (inciso X).
A disposição ainda lista o que são as despesas extraordinárias (não se refere, a gastos rotineiros de manutenção do edifício). Confira:
São despesas extraordinárias:
- Constituição de fundo de reserva;
- Despesas de paisagismo e decoração nas áreas comuns;
- Pintura de fachada, poços de aeração e iluminação, empenas e esquadrias externas;
- Instalação de equipamento de incêndio, segurança, telefonia, intercomunicação, esporte e lazer;
- Indenizações trabalhistas e previdenciárias devidas aos empregados e referentes ao momento anterior ao início da locação;
- Obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel, bem como as obras que repõem as condições de habitabilidade do edifício.
Em qualquer um desses casos, temos despesas que agregam valor ao imóvel. No caso de taxa extra, elas serão de responsabilidade do proprietário. Isso porque a melhoria na infraestrutura beneficia o dono do imóvel, não o locatário.
Por outro lado, quando a despesa extra se referir às melhorias rotineiras, a responsabilidade é do inquilino, já que é ele quem usufruirá desses benefícios.
É o que explica o artigo 23, que traz as obrigações do locatário. Ele deve pagar as despesas ordinárias de condomínio (inciso XII), que são aquelas necessárias à administração.
São despesas ordinárias:
- Consumo de gás, água, esgoto, luz e força das áreas de uso comum;
- Rateios de saldo devedor, exceto se referentes a período anterior à locação;
- Pequenos reparos nas dependências e instalações hidráulicas e elétricas de uso comum;
- Salários, contribuições previdenciárias e sociais, e encargos trabalhistas dos empregados do condomínio;
- Manutenção, limpeza, pintura e conservação de instalações, elevadores, antenas coletivas, porteiro eletrônico, dependências e equipamentos (hidráulicos, elétricos, mecânicos, de segurança, destinados à prática de esportes e lazer) de uso comum.
A reposição do fundo de reserva, quando utilizado para pagar despesas referentes ao que acabamos de pontuar, exceto se referentes a período anterior à locação, também serão de responsabilidade do locatário.
Como o síndico deve cobrar a chamada extra?
O boleto da taxa condominial veio com a chamada extra sem que você tivesse conhecimento? Esse caso excepcional pode ter sido consequência de uma emergência que o condomínio apresentou. Neste caso, é dever do síndico convocar uma assembleia imediatamente para dar ciência aos condôminos dos fatos que levaram ao rateio extra.
Em casos não emergenciais, o procedimento do síndico é o inverso: ele deve convocar a assembleia de condôminos para discutir e aprovar a cobrança. Se aprovada, o rateio é feito entre todos, na medida da fração ideal de cada unidade, salvo disposição em contrário da convenção. Ou seja, os donos de imóveis com áreas maiores contribuem com quantias mais altas.
Taxa extra condominial abusiva
As leis brasileiras não definem um limite de valor para a chamada extra. No entanto, o síndico deve respeitar os princípios de proporcionalidade e razoabilidade da taxa, evitando a cobrança abusiva.
Não há um limite específico, mas o valor deve atender àquela emergência condominial.
Dependendo da circunstância, ela poderá inclusive ser maior do que a taxa condominial.
Em qualquer caso, o síndico deve justificar à assembleia os gastos, apresentando previsões orçamentárias. Quando for possível, deve obter a aprovação dos condôminos.
Limite da chamada extra
Além do limite de valor, muito se pergunta se há limite de tempo para a cobrança. Há casos em que a taxa é cobrada indefinidamente, por vários meses. Isso é legal?
O ponto central é saber que a assembleia dos condôminos é quem pode aprovar a instituição da taxa extra quando ela for necessária. Não há disposição legal que determine que ela deve ser por tempo determinado.
Porém, como ela é instituída para arcar com uma emergência específica, espera-se que ela seja cobrada até que a situação se resolva.
Em qualquer caso, os condôminos podem analisar a ata da assembleia que aprovou a chamada extra para avaliar a situação e concluir se a maioria votou pela instituição da taxa por tempo indeterminado.
Condômino pode se negar a pagar?
Não. A chamada extra presente na taxa condominial, quando aprovada pela maioria dos presentes em assembleia, obriga a todos os condôminos, inclusive aqueles que não estiveram na reunião.
Nos casos emergenciais, também há obrigação de pagamento. É importante lembrar que as despesas urgentes podem ser feitas pelo síndico, para só então ser comunicadas à assembleia. Isso acontece, porque o gestor do condomínio tem obrigação de zelar pelo bom funcionamento, conservação e manutenção do edifício.
Infelizmente, quando o condômino se recusa a pagar, o síndico tem a prerrogativa de entrar com uma cobrança extrajudicial para obrigá-lo. Apesar de não ser a situação ideal, pode ser a única saída.
Síndico, previna-se!
Para que a cobrança da chamada extra não seja um problema entre os condôminos, o síndico deve seguir o rito básico de mudança no orçamento, que é a convocação da assembleia para aprovação ou homologação da despesa.
Seguindo o princípio da transparência, é importante discriminar as despesas em relação a valor, número de parcelas, forma de pagamento e natureza da atividade a ser executada. Essa discriminação deve ocorrer nos boletos de taxa condominial.
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