condomínio regularizado

Como saber se um condomínio é regularizado?

Entenda como um comprador de imóvel pode verificar se o condomínio é regularizado e quais os problemas causados por uma situação irregular do condomínio.

O condomínio regularizado é aquele que atende a todas as formalidades necessárias para que seja um condomínio de direito.

Seus registros obrigatórios foram feitos pela construtora, ou seja, ele foi instituído e houve emissão do “habite-se”.

Por outro lado, o condomínio irregular é aquele que não apresenta nada disso, sendo apenas um condomínio de fato.

Mas como saber se um condomínio é regularizado? Confira! 

Como um comprador de imóvel verifica se o condomínio é regularizado?

condomínio regularizado

A melhor forma de saber sobre um condomínio regularizado é ir ao cartório de registro de imóveis de sua região.

A prefeitura autoriza incorporações, loteamentos ou desmembramentos de áreas, mas só há regularidade de direito quando tudo for registrado no cartório, que é o ato que completa o processo. 

Antes de comprar um imóvel, atente-se à regularização e aos principais documentos

Para esclarecer a situação, veja quais são as etapas para registro do condomínio:

  1. Expedição de Habite-se;
  2. Inscrição de escrituras definitivas no Cartório de Registro de Imóveis;
  3. Elaboração de convenção de condomínio;
  4. Convocação da primeira assembléia para eleição de síndico e conselho;
  5. Desmembramento do IPTU por unidade;
  6. Registro do condomínio e da convenção no Cartório de Registro de Imóveis;
  7. Inscrição do condomínio no CNPJ.

Quais os problemas de um condomínio irregular?

condomínio regularizado

Um condomínio não registrado é fruto da negligência das construtoras, mas os efeitos negativos são sentidos pelos proprietários.

Há certa insegurança jurídica em cima do investimento feito no imóvel, mas ela não é o único problema.

Uma das consequências mais comuns de um condomínio irregular é o fato de alguns condôminos se recusarem a pagar a taxa condominial.

A situação gera muitos impasses, porque o síndico eleito, diante da falta de recursos financeiros, não conseguirá exercer bem suas funções para o bem da coletividade. 

Outro problema comum é a falta de regras para solucionar conflitos.

Em um condomínio regularizado, as regras estão explícitas na convenção e no regimento interno. Mas em um condomínio irregular, elas não existem (ou existem implicitamente, o que abre margem para questionamento).

Condomínio não registrado pode cobrar taxas?

condomínio regularizado

Acabamos de pontuar que o condomínio irregular sofre com o problema de certos condôminos se recusarem ao pagamento da taxa condominial.

No entanto, essa obrigação existe mesmo em condomínio não registrado.

Esse é o entendimento consolidado dos tribunais do país, que entendem que o condômino reside e usufrui do condomínio como se fosse um condomínio regularizado.

Em ação julgada pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal (Apelação Cível nº 2006.04.1.011425-4), o desembargador pontuou que

“o condomínio, mesmo que irregular, tem legitimidade para cobrar as taxas condominiais devidas pelos condôminos, desde que aprovadas em assembléia geral”.

O mesmo entendimento é reforçado pelo Supremo Tribunal Federal (ARE. 1.051.430/DF):

“é possível a cobrança de cotas condominiais ainda que o condomínio seja irregular, pois, por não se tratar de taxa instituída por associação de moradores, não se analisa a legalidade da cobrança sob a perspectiva da adesão do proprietário, devendo o titular do domínio contribuir para o custeio das despesas do condomínio, sob pena de enriquecimento ilícito”.

O condomínio regularizado dá segurança jurídica a todos. Se ele ainda está irregular, o síndico pode e deve acionar a construtora/incorporadora para obrigá-la a fazer a regularização. 

Veja como proceder quando o prédio não tem condomínio!


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