Com certeza você já deve ter ouvido falar. Mas talvez não conheça em detalhes as peculiaridades de um condomínio fechado rural.
Para saber tudo sobre este tipo de empreendimento, inclusive quais são as semelhanças e diferenças quando comparado a um condomínio de casas, leia este artigo até o final.
O que é um condomínio fechado rural?
Diferente de um condomínio empresarial, por exemplo, o condomínio fechado rural é uma forma de propriedade conjunta ou solidária.
Nestes empreendimentos, os condôminos exercem ao mesmo tempo frações ideais sobre o todo da propriedade indivisa.
O que isso quer dizer? Que a divisão é idealizada em cotas.
Existem algumas regras de ocupação do solo quando falamos em condomínio fechado rural.
Isto porque há leis no âmbito da preservação ambiental que precisam ser respeitadas.
Afinal, sempre que há concentração de pessoas, há riscos de poluição e degradação do meio ambiente.
A Lei 6.938/81 regulamenta a política nacional do meio ambiente, sendo que seu descumprimento gera multas que podem chegar a milhões de reais.
E o Artigo 65 da Lei 4.504, de 30.11.1964, precisa ser observado para fins de transmissão, a qualquer título.
Esta legislação prevê que nenhum imóvel rural pode ser desmembrado ou dividido em área de tamanho inferior à do módulo calculado para o imóvel ou da fração mínima de parcelamento.
Direitos iguais sobre a totalidade do bem
No Brasil, há diversas áreas rurais que são compartilhadas por meio do instituto jurídico de condomínio rural.
Neste modelo, concede-se a cada um, a chamada “quota ideal”. Deste modo, todos os condôminos têm direitos qualitativamente iguais sobre a totalidade do bem.
Na prática, os condôminos que, muitas vezes são pequenos e médios produtores rurais, fazem uma demarcação da propriedade na medida de suas cotas.
Isso para poderem gerenciar individualmente suas respectivas áreas.
Há outras situações em que os produtores administram conjuntamente a propriedade.
Quando isso ocorre, eles gerenciamento juntos os investimentos, ativos e passivos.
E elege-se, um condômino administrador.
Cuidados que devem ser tomados
Como em todo empreendimento, o condomínio fechado rural exige determinados cuidados e amparo legal.
Primeiro por causa da questão ambiental, como já dissemos.
Mas há outras vulnerabilidades que precisam ser estudadas.
São comuns os casos em que os conflitos entre condôminos aumentam quando são feitas diversas benfeitorias na propriedade.
Ou quando há um expressivo crescimento dos lucros obtidos.
Também não são raras as ocasiões em que se estabelece uma disputa acirrada pela administração.
A entrada e saída de condôminos, de forma voluntária ou por morte, também é complexa.
Ou seja, as próprias características de um condomínio fechado rural abrem espaço para atritos que podem gerar, ao longo do tempo, a necessidade de sua extinção.
Possibilidades de extinção
Se todos os cuidados forem tomados e, mesmo assim, o ideal for a extinção do condomínio, a legislação aponta três possibilidades:
- Ação judicial de divisão de bens divisíveis;
- Extinção com escritura de divisão amigável do condomínio;
- Escritura de estremação.
A extinção de condomínio pode ser prejudicada porque, como vimos acima, o condomínio fechado rural é considerado indivisível.
Há, ainda, o Código Civil que, no seu Artigo 87 estabelece que “os bens divisíveis são os que se podem fracionar sem alteração na sua substância, diminuição considerável de valor, ou prejuízo do uso a que se destinam”.
Com base nisso, o enquadramento do imóvel rural em situação de divisibilidade pode ser facilmente questionado pela parte interessada quando lhe diminuir consideravelmente o valor ou ocasionar prejuízo ao uso a que se destina.
Quando existe a indivisibilidade do condomínio, este só pode ser extinto por meio da venda judicial, alienação da coisa comum ou por meio da alienação das cotas de forma onerosa ou gratuita, seja por terceiro ou condômino.
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