Uma dúvida bastante comum entre os proprietários é se imóvel vazio paga condomínio.
A resposta é simples: sim. Mas ela não é suficiente para resolver as questões que giram em torno do tema.
E se o imóvel ainda estiver em nome da construtora? Como funciona o direito a voto nas assembleias se o imóvel estiver desocupado?
Veja a seguir a resposta para tais questões!
Imóvel vazio paga condomínio
A taxa de condomínio serve para pagar as despesas ordinárias, que envolvem a manutenção das áreas comuns do prédio, as contas de água e energia elétrica, produtos de limpeza, gastos com funcionários e outros custos rotineiros.
Nenhum desses custos é interrompido porque um imóvel se encontra desocupado, certo?
E também não seria justo que os outros proprietários arquem com as taxas atribuídas à propriedade de outro.
Por este motivo, imóvel vazio paga condomínio. Os custos do condomínio continuam a ser distribuídos normalmente entre as unidades.
E lote vazio paga condomínio? Antes de mais nada, é preciso verificar se o lote se encontra constituído em condomínio ou se é apenas um loteamento.
Imagine que você comprou um lote para construir uma casa em condomínio fechado. A opção por construir agora ou daqui a um tempo é exclusivamente sua, o(a) proprietário(a). No entanto, o condomínio continuará tendo custos para manter toda a sua estrutura, certo?
Então, utilizamos a mesma lógica que acabamos de explicar para concluir que, sim, lote vazio paga condomínio.
No caso de contas de água e de gás que não são individualizadas ou na realização de obras, o pensamento se mantém.
Quanto às obras, basta pensar que elas geram benefícios direto para o condomínio e para as unidades. Ou seja, mesmo não estando presente, o proprietário do imóvel fechado se beneficia, motivo pelo qual deverá ser igualmente responsável.
E no caso da não individualização da água e das taxas de gás ou esgoto?
Pagamento de condomínio integral: taxa de água, gás ou esgoto
Uma das questões mais discutidas quando o assunto é pagamento de taxa condominial em imóvel fechado são as contas não individualizadas.
A discussão é válida, pois questiona-se a justiça do pagamento por aqueles que não estão consumindo água ou gás.
Isso é comum em condomínios que não possuem individualização da água ou do gás. O valor total da conta compete à coletividade e é dividido conforme as frações ideais. Ou seja, não há um cálculo proporcional para cada unidade, exceto quando há previsão em convenção condominial.
Na prática, e até de maneira injusta, o proprietário do imóvel vazio pagará o mesmo valor do proprietário de uma unidade habitada por cinco pessoas. Ainda assim, se não houver disposição específica na convenção sobre o assunto, isso deverá ser obedecido.
Diante disso, o ideal é que o síndico proponha uma votação para que as instalações sejam individualizadas. Caso contrário, a convenção é quem dita a regra para o caso. Há situações, inclusive, que há previsão na lei interna de que o proprietário de imóvel vazio faça o pagamento de água ou gás pelo consumo mínimo.
Vale destacar que, conforme os tribunais já decidiram, a responsabilidade pelas despesas condominiais é do proprietário. A taxa condominial é uma obrigação “propter rem” (da coisa), não sendo devida por causa de eventual ocupação do imóvel.
Alegação de “não benefício”
Mensalmente, todos os condôminos são responsáveis solidariamente pelo pagamento das despesas ordinárias que se traduzem na taxa.
Imagine que existam 3 unidades vazias do condomínio.
Se os proprietários dessas unidades se recusarem a pagar a taxa, haverá um desfalque no orçamento, e o síndico terá problemas para manter o bom funcionamento de tudo.
Os proprietários dos imóveis vazios não podem se valer do argumento de que não serão beneficiados pelos serviços.
Isso porque eles possuem uma fração ideal, que é semelhante a uma participação no todo, que é o condomínio.
Manter um edifício em bom funcionamento é interesse de todos os proprietários, porque mantém a valorização do imóvel.
Imóvel adquirido em leilão
Quando um imóvel vai a leilão, é o proprietário quem arca com as despesas condominiais. Inclusive, se existirem despesas anteriores à compra, uma parcela do dinheiro do arremate será utilizado para arcar com as despesas.
Mais uma vez, tenha em mente que essa taxa existe para conservar e manter o bem. Por isso, ela se vincula ao imóvel e consequentemente seu dono.
E se passar muito tempo entre o leilão e a efetiva posse do comprador? As obrigações continuarão existindo, e a responsabilidade será do antigo proprietário. Isso porque os tribunais entendem que a responsabilidade pelo pagamento não se dá com o registro do compromisso de compra e venda, mas com a imissão na posse.
Responsável pelo pagamento de taxa condominial
O imóvel vazio paga condomínio, porque ele ele pertence a uma pessoa física ou jurídica.
Em qualquer caso, é o proprietário quem deverá pagar a taxa.
Se for uma pessoa física, ele é responsável pela unidade. Se for pessoa jurídica, o que acontece normalmente quando a construtora ainda é a proprietária, o pagamento da taxa será de sua responsabilidade.
Há uma observação importante a se fazer sobre essa questão.
A cobrança de taxa condominial se dá após a entrega das chaves do imóvel. Caso seja iniciada antes, há grandes chances de se tratar de cobrança ilícita.
Mas se lembre de que a entrega das chaves não se confunde com a emissão do Habite-se. Após a emissão do documento, o incorporador ou a construtora deve requerer a averbação da construção para individualizar e discriminar as unidades.
A doutrina e a jurisprudência brasileiras, em sua maioria, falam que a taxa só pode ser cobrada após a entrega das chaves, porque é o momento em que o proprietário toma posse efetiva do imóvel e passa a usufruir dos serviços condominiais.
Há, ainda, uma disposição no Código Civil que trata da obrigação do pagamento de taxa condominial pelo condômino: o artigo 1.336.
Lei sobre pagamento de taxa condominial
O pagamento de taxa condominial é uma obrigação prevista no Código Civil e na Lei dos Condomínios.
Veja o que diz o artigo 1.336 do Código Civil:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
[…]
§1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
Agora, veja a disposição da Lei nº 4.591/164:
Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.
§ 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.
Direito de voto em assembleia por proprietário de imóvel vazio
De acordo com o Código Civil, um dos direitos do condômino é “votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite”.
Não há qualquer disposição sobre o imóvel vazio.
Na lógica da norma, se o proprietário, seja pessoa física ou jurídica, estiver pagando a taxa condominial normalmente, ele poderá participar e votar nas assembleias de condomínio.
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