Desde 2015, a norma ABNT 16.280 trouxe novas regras para as obras em condomínios verticais. Além de abordar outros pontos, elas mostram quando o síndico pode impedir obras em uma unidade.
O objetivo é garantir a segurança e o bem-estar de todos, bem como a segurança da edificação.
Afinal, quantas vezes você já se deparou com reformas de vizinhos que causaram prejuízos aos demais moradores? Infiltrações, sobrepeso e outros problemas podem aparecer.
Para tentar evitá-los ou minimizá-los, o síndico pode impedir obras em uma unidade.
Veja a seguir os critérios para que isso aconteça!
Regras para fazer obras em uma unidade
As reformas e obras em uma edificação devem seguir leis gerais (normas da ABNT, Código Civil e outras leis) e normas condominiais (convenção de condomínio e regimento interno). Além disso, devem considerar também o manual do proprietário.
Isso vale tanto para o morador quanto para o síndico.
Ele deverá também encaminhar ao síndico ou à administradora seu plano de reforma e a documentação necessária para as obras. É a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT).
Neste documento, assinado por engenheiro ou arquiteto, consta todo o necessário para uma obra segura.
Se não houver necessidade de responsável técnico, deve informar o objetivo da obra, seu cronograma e a identificação de quem trabalhará na reforma.
Durante as obras, ele deve cuidar para que a atividade atenda ao projeto, às normas condominiais e de segurança. Ao final, deverá atualizar os documentos de sua unidade, tais como manual de uso, operação e manutenção do edifício, e o manual do proprietário (ABNT NBR 14037).
Para o morador, na prática, significa que as obras dentro de sua unidade devem estar resguardadas por profissionais e serem comunicadas ao síndico. Para o síndico, significa guardar os documentos recebidos e fiscalizar a execução.
Critérios para aprovar ou não uma obra
Imagine que sua reforma de banheiro está devidamente amparada por um engenheiro e você a comunicou ao síndico.
O síndico pode impedir obras em sua unidade? Ele pode reprovar a obra?
Ele será responsável por analisar a documentação necessária para liberar o início da reforma. Se todos os requisitos forem atendidos, ele poderá autorizar a entrada de insumos e pessoas contratadas para que a obra seja iniciada.
E quais são esses requisitos? Acabamos de mencioná-los, mas listamos a seguir:
- A reforma deve, obrigatoriamente, ser assinada por engenheiro civil ou arquiteto, profissional apto a analisar as alterações propostas e emitir responsabilidade técnica sobre alteração estrutural ou de layout em uma edificação;
- A modificação não pode ameaçar a segurança e o desempenho de qualquer sistema, subsistema ou componente do edifício;
- Durante a obra, não pode ocorrer alteração do escopo da reforma;
- A obra deve ser informada ao síndico previamente.
E se o síndico não tiver condições de julgar o mérito da obra ou projeto?
É muito comum que o representante condominial não tenha conhecimento para saber se as intervenções podem trazer prejuízos para a coletividade. Neste caso, deverá contratar um profissional para avaliar a documentação e, se for o caso, vistoriar a edificação antes, durante e depois da obra.
Síndico pode impedir obras irregulares
Diante desse contexto, o síndico pode impedir obras irregulares no condomínio. Se o morador não apresentar a documentação necessária, ele pode ser barrado. Caso inicie a obra sem comunicar o síndico, o Condomínio pode aplicar as sanções previstas e denunciar a obra na Prefeitura. Poderá, ainda, entrar com medida cautelar na justiça para solicitar a paralisação da obra.
O síndico pode, também, proibir a entrada de materiais e trabalhadores da obra. Durante a execução, se houver risco iminente para a edificação, seus usuários ou seu entorno, também poderá interromper a obra.
Obras legais sem aprovação do síndico
Há casos em que o síndico não aprova uma obra que atende a todos os critérios. O que o condômino prejudicado pode fazer? Se ele reunir toda a documentação necessária, assinada por profissional, e obedecer às normas, pode solicitar na justiça o início das obras.
Afinal, o síndico só pode impedir uma obra em uma unidade se ela estiver em desacordo com as normas.
O síndico pode impedir obras irregulares em uma unidade, mas não pode barrar reformas regulares. Neste caso, o condômino pode fazer valer seus direitos na Justiça.
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