Os condomínios residenciais de grandes centros urbanos passam por uma questão comum: aluguel de vaga de garagem. Além da locação, a venda de vaga de garagem também pode se tornar um problema.
Afinal, é possível alugar ou vender uma vaga de garagem? Preparamos esse guia breve com os principais pontos em torno do tema!
Venda ou aluguel de vaga de garagem: vaga privativa ou coletiva?
Para saber se a venda ou o aluguel de vaga de garagem é possível, é preciso saber qual é o tipo de garagem. São duas:
- Vagas privativas (autônomas): são de propriedade de cada condômino. Podem ter matrícula própria (consideradas individualmente, sem relação com a unidade, desvinculadas da matrícula do apartamento) ou não ter matrícula própria (vinculadas às unidades autônomas, fazem parte da fração ideal da unidade).
- Vagas coletivas (vagas em áreas comuns, de uso rotativo): não são propriedade de nenhum dos condôminos. A utilização é feita a partir das normas internas do condomínio.
As vagas privativas sem matrícula própria e as vagas coletivas não podem ser alienadas. Ou seja, não é possível fazer a venda de vaga de garagem nestes casos.
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Em 2012, a Lei Federal nº 12.607 modificou o artigo 1.331 do Código Civil. Desde então, proibiu-se a venda e o aluguel de vaga de garagem para não moradores, exceto em casos de autorização expressa constante na Convenção de Condomínio.
Se o regulamento condominial não tratar sobre o tema, o aluguel ou a venda de vaga de garagem deve ser aprovada por 2/3 dos condôminos em assembleia convocada para tal finalidade.
Veja a redação do artigo 1.331 do Código Civil:
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
Essa mudança não afetou condomínios comerciais com garagens independentes dos condôminos, nem os edifícios-garagem. No entanto, afeta prédios comerciais em que o contrato da unidade inclui a vaga de garagem.
Além dessa questão, o Código Civil traz uma norma específica sobre aluguel de vaga de garagem:
Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.
Quais as regras para aluguel de vaga de garagem? E para venda?
A lei traz todas as regras a serem observadas sobre aluguel e venda de vaga de garagem. Podemos resumi-las da seguinte maneira:
- A venda ou o aluguel de vaga de garagem só é permitido em caso de vagas privativas com matrícula própria (unidades autônomas).
- A alienação não pode se dar a pessoas estranhas ao condomínio, exceto se houver autorização expressa na convenção do condomínio.
- O aluguel ou a venda de vaga de garagem pode ser realizado para outros condôminos.
Direito de preferência em aluguel de vaga de garagem
Existe ainda, o direito de preferência no aluguel de vaga de garagem:
- Em caso de diversos condôminos sem posse, tem preferência o condômino com maior fração ideal e, se este critério não for suficiente, abre-se lance entre os interessados;
- Em caso de diversos condôminos, o possuidor tem preferência, bem como aquele que já ocupa a vaga alheia (comodatário ou locatário);
- Condôminos têm preferência perante estranhos.
Na venda de vaga de garagem, é preciso observar o que o Código Civil traz sobre vagas privativas e quórum.
No aluguel de vaga de garagem, além dessas disposições, é preciso observar o direito de preferência. Neste caso, a elaboração de um contrato entre locador e locatário é fundamental.
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