O artigo 1.348 do Código Civil traz a responsabilidade legal do síndico em relação ao condomínio. Na verdade, são suas atribuições, como convocar assembleia, representar o condomínio, elaborar o orçamento, realizar o seguro da edificação, entre outras.
Mesmo com a competência prevista em lei, há discussão sobre decisões da assembleia que determinam uma conduta contrária a ela.
Veja como lidar nestas situações!
A assembleia de condôminos é sempre soberana?
Para entender a responsabilidade legal do síndico quanto às decisões da assembleia, devemos nos perguntar: a assembleia de condôminos é sempre soberana?
Não. A vontade da maioria nem sempre deve ser respeitada.
As deliberações abusivas (que impõem situações injustas em desfavor de um ou outro condômino) ou ilegais não devem ser cumpridas e/ou aceitas.
De acordo com o inciso IV do artigo 1.348, o síndico deve “cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia”.
Mas sabemos que a coletividade pode cometer abusos. Por este motivo, há situações em que o síndico pode se opor à cumprir as deliberações da assembleia.
Decisões contrárias à lei
As deliberações que afrontam princípios jurídicos ou normas do Código Civil podem ser invalidadas juridicamente. Essa situação é comum em tribunais, inclusive.
Por parte dos condôminos, um bom exemplo é a cobrança de taxa condominial com base na fração ideal que obriga certo proprietário a pagar por serviços que não beneficiam sua unidade. Essa situação é abusiva. Apesar de existir previsão no inciso I, do artigo 1.336 do Código Civil, a aplicação do dispositivo fere os artigos que determinam que um contrato de boa-fé não pode gerar situação de desequilíbrio ou lesão.
Por parte do síndico, estamos falando sobre a responsabilidade legal do síndico.
Como fica a responsabilidade legal do síndico perante decisões ilegais?
Como pontuamos inicialmente, o síndico tem uma série de atribuições legais (art. 1.348). Ele não pode se furtar de cumprir nenhuma delas, sob pena de ser responsabilizado civil ou penalmente pela ação ou omissão.
Por isso, se a assembleia toma uma decisão ilegal, que contraria suas atribuições, ele pode escolher não cumpri-la a partir de um juízo de proporcionalidade e valor.
Como assim?
Imagine que seja necessário realizar uma obra necessária de alto custo. Para tanto, ele deve obter a aprovação da maioria dos presentes na assembleia.
E se a assembleia for contrária? Deverá avaliar se a obra necessária é realmente emergencial e se os orçamentos coletados trazem a realidade do mercado.
Se a obra for emergencial, de modo a garantir o bem-estar e a segurança do condômino, e o valor para realizá-la estiver dentro do mercado, ele estará amparado pela lei em sua atribuição de “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”.
Outro caso ocorre quando o síndico é desautorizado a prosseguir com o projeto de prevenção e combate a incêndios devido ao alto custo.
A ausência do projeto expõe o condomínio a multas do Corpo de Bombeiros. Além disso, deixa os moradores vulneráveis em caso de incêndio.
Nos dois casos, em eventuais disputas judiciais, o síndico estará amparado por uma atuação dentro da lei.
Para evitar conflitos sobre a responsabilidade legal do síndico, o indicado é o condomínio estar sempre amparado por auxílio jurídico.
Se o síndico entender que sua ação, mesmo desautorizada pela assembleia, é fundamental para garantir a saúde e a segurança dos condôminos, poderá requerer a nulidade da deliberação na Justiça.
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