O que é, como ser e quem pode ser síndico?

Ser síndico requer mais do que disposição. Cabe ao síndico a administração do condomínio, e a atividade requer habilidades – só para citar alguns exemplos – para conviver harmonicamente com moradores, solucionar problemas, gerenciar os recursos (e prestar contas aos condôminos), estar atento à manutenção e à segurança do edifício.

Além disso, as responsabilidades não são poucas, já que é o síndico quem responde judicialmente pelo condomínio.

Para que você entenda tudo sobre o que é, como ser síndico, suas responsabilidades e deveres, preparamos este post.

Com ele, você estará mais preparado caso queira se candidatar à vaga, ou fiscalizar a gestão no seu condomínio.

Como ser síndico?

O síndico é eleito em assembleia, para uma gestão não superior a dois anos (podendo o síndico ser reconduzido).

Para se tornar síndico, portanto, é preciso, em primeira convocação da assembleia, ser eleito pela maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais ou, em segunda convocação, pela maioria dos votos dos presentes, salvo quando disposto quórum especial na Convenção do Condomínio.

Quem pode ser síndico?

O previsto no Código Civil é que o síndico pode ou não ser condômino.

Cláusulas da Convenção do Condomínio que estabelecem que somente proprietários teriam direito a vaga, portanto, são inválidas, uma vez que contrariam o disposto em lei.

Ainda que não haja consenso absoluto, o entendimento mais difundido é de que inadimplentes não podem ser síndicos, uma vez que o Código Civil dispõe no seu Artigo 1.335 que o condômino só pode votar nas deliberações da assembleia e delas participar estando quite.

Se o inadimplente não pode sequer participar das assembleias, não poderia também se candidatar nelas para o cargo de síndico.

Ainda que alguns discordem, justificando que nem ao menos é necessário ser condômino para concorrer ao cargo de síndico, vale considerar se seria conveniente ter um inadimplente como síndico.

Saiba mais:

• Síndico inadimplente: como proceder?

No que diz respeito a inquilinos, por exemplo, não há qualquer proibição em lei para que sejam síndicos. Sendo assim, inquilinos podem ser síndicos, sim.

Deveres do síndico

O Código Civil dispõe sobre as atribuições do síndico. São elas:

• Convocar a assembléia dos condôminos (Art. 1.348);
• Representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns (Art. 1.348);
• Dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio (Art. 1.348);
• Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia (Art. 1.348);
• Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores (Art. 1.348);
• Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano (Art. 1.348);
• Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas (Art. 1.348);
• Prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas (Art. 1.348);
• Realizar o seguro da edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial (Art. 1.348 e 1.346);
• Convocar anualmente reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno (Art. 1.350).

O mesmo artigo do Código Civil dispõe, ainda, que, se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo; e se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.

E os subsíndicos?

Subsíndicos são subordinados ao síndico, no entanto, a lei não dispõe sobre a função de subsíndico.

Por este motivo, o que vale para definir atribuições e deveres do subsíndico é a Convenção do seu condomínio.

• Conheça as atribuições e responsabilidades do subsíndico

5 dicas para se preparar para ser síndico

• Conheça a legislação (em especial o Código Civil e a chamada Lei dos Condomínios). Leia nosso post sobre as leis que regem os condomínios e tudo que você precisa saber sobre elas;
• Conheça a Convenção de Condomínio e o Regimento Interno;
• É importante, também, que você tenha conhecimento sobre as leis trabalhistas, uma vez que é responsabilidade do síndico administrar os funcionários do condomínio;
• Faça uma análise de suas habilidades, e busque conhecimento sobre áreas que você não domina muito bem, mas que são importantíssimas, como a contabilidade, por exemplo;
• Procure conhecer bem seu condomínio e seus problemas, conversando com os funcionários e com outros moradores.

Já fui eleito, e agora?

Mesmo que o ideal seja que você se prepare antes de assumir uma tarefa tão complexa, pode acontecer de você ter procurado saber sobre as atribuições do síndico depois de ter sido eleito.

Se este é o seu caso, veja algumas dicas:

• As dicas de preparação, citadas logo acima, continuam válidas – conheça a legislação, a Convenção do Condomínio e o Regimento Interno. Se necessário, atualize-os;
• Além de conversar com funcionários para saber sobre os problemas, aproveite para fazer uma vistoria minuciosa, desde o subsolo até a laje de cobertura do edifício;
• Confira a saúde financeira do condomínio e esteja atento à inadimplência, para que ela não saia do controle;
• Analise os contratos em vigor, e observe se há valores que ainda devem ser quitados;
• Veja se existem ações judiciais em curso e prepare-se para representar o condomínio judicialmente;
• Procure se informar sobre itens de segurança do condomínio e atente para sua manutenção;
• Fique atento aos prazos – eles são muitos e merecem atenção;
• Procure montar uma boa equipe (com conselheiros e subsíndico, por exemplo) para dividir responsabilidades – principalmente se este for seu primeiro mandato. Muitas vezes, a ajuda de uma administradora é essencial;
• Mantenha sempre um diálogo cordial com os moradores, e se coloque à disposição, sem tomar partido nas discussões;
• Faça um plano de gestão e se organize;
• Conte com as nossas dicas! Acesse sempre o TudoCondo e fique por dentro de todos os assuntos relativos aos condomínios!

Agora que você já conhece os deveres do síndico, que tal saber mais sobre os direitos e deveres dos condôminos? Acesse nosso post sobre o assunto e fique bem informado.